På tide å tenke CO2-prestasjon fremfor energireduksjon

Malling har gjennomført en studie av sammenhengen mellom teoretisk forbruk i energimerket og faktisk målt energiforbruk. I vårt datagrunnlag ser vi at forskjellene i faktisk energiforbruk på tvers av energikarakterer er mindre enn man kanskje skulle forvente.

De siste årene har man sett et stadig økt fokus på eiendommens energikarakter, delvis drevet av EU-reguleringer som f.eks. taksonomien og finansielle rapporteringskrav som SFDR.

• Leietakere etterspør bygg med gode energikarakterer i forbindelse med søk etter nye lokaler.

• Finansielle produkter innenfor eiendom må ha høy energikarakter for å klassifiseres som bræekraftige produkter i henhold til SFDR
• Banker etterspør konkrete planer for forbedring av energikarakteren for at eiendommene skal kvalifisere til grønne lån.

Samlet bidrar etterspørselen etter bygg med høyere energikarakterer til at gårdseierne investerer betydelige beløp i tiltak som skal gi bedre energikarakter, med mål å redusere energikostnader og få bedre lånebetingelser. Malling har i den forbindelse sett nærmere på hvordan det faktiske forbruket i byggene vi forvalter forholder seg til det teoretiske forbruket i energiattesten 

Resultatene fra studien

Studien ble utført i 2025 og baserer seg på totalt 74 bygg under forvaltning av Malling & Co, hvorav 40 av de er kontorbygg. I denne artikkelen ser vi nærmere på kontorbyggene, ettersom dette er den bygningskategorien hvor vi har størst datagrunnlag og hvor driftsforutsetningene i større grad kan sammenlignes med energimerkets beregningsgrunnlag.

Figur 1: Analyse av kontorbygg

I vårt datagrunnlag ser vi et gjennomgående mønster: Studien viser at bygg med god energikarakter har et faktisk forbruk som i snitt er høyere enn det teoretiske forbruket i energiattesten, mens bygg med dårlig karakter har et faktisk forbruk som i snitt er vesentlig lavere enn det teoretiske forbruket. Det er relativt lite variasjon i faktisk forbruk på tvers av karakterskalaen og i vår analyse har bygg med energikarakter D, E eller F relativt likt gjennomsnittlig energiforbruk.

Resultatene samsvarer med funnene i en studie fra NMBU*, der en masterstudent gjør en lignende vurdering for boligbygg. I masteroppgaven er konklusjonen at eldre boligbygg er bedre enn sitt rykte. Mye tyder på at det samme gjelder for næringseiendom.

Det er viktig å understreke at analysen er basert på et begrenset antall bygg. Selv om datagrunnlaget gir interessante indikasjoner, vil det være relevant å få på plass et større datagrunnlag for at konklusjonen uten videre skal kunne generaliseres til hele markedet.

Hvorfor ser resultatene ut som de gjør?

Ett energimerke baserer seg på en teoretisk beregning av byggets energiforbruk, og vil sjeldent samsvare fullt ut med det faktiske forbruket, men det kan gi en god indikasjon. Energiattesten synliggjør hvor mye energi som trengs for å opprettholde godt inneklima etter standardiserte krav. Uansett hvordan bygget faktisk brukes, er beregningene i energiattesten basert på standardiserte temperaturer og luftmengder. På denne måten kan man sammenligne bygg på like vilkår.

Anna Ranmarker i Malling & Co Forvaltning, som er ansvarlig for studien, har diskutert funnene med sine kollegaer i forvaltningen og mener at funnene gir mening. Samtidig skulle gjerne datagrunnlaget vært større. «Vi ønsker kontakt med flere aktører som ønsker å få utført lignende studier for sine bygg eller porteføljer. Det vil berike analysen ytterligere og gi oss enda bedre innsikt som vi ønsker å dele for å skape gode diskusjoner og øke kunnskapsgrunnlaget i bransjen».

En forklaring av resultatene er at bygg med energiattest A eller B ofte blir prosjektert med en tydelig målsetning om å oppnå en god energikarakter, det er deretter opp til de prosjekterende å finne de tekniske løsningene. Byggene har gjerne komplekse tekniske systemer som er krevende å drifte.

Bygg med energimerke E eller F er i mange tilfeller eldre bygninger hvor energiattesten er utarbeidet i senere tid. Man dokumenterer eksisterende ytelser uten ambisjoner om en bestemt karakter. Energimerket fanger heller ikke nødvendigvis opp tiltak som er gjennomført og som kunne bidratt til en lavere karakter.

Hva bør prioriteres dersom målet er lavere klimapåvirkning?

Samtidig som mange EU-krav fokuserer på energikarakter kan et ensidig fokus på energireduksjoner slå feil ut. Man kan investere store beløp i tiltak som forbedrer energikarakteren, uten at det faktiske forbruket nødvendigvis reduseres i så stor grad.

Leietagere som ser etter et energieffektivt bygg, bør i større grad etterspørre faktisk energiforbruk. Det er særlig relevant med ny energimerkeordning, der fjernvarme vektes lavt og det teoretisk forbruket vil gi et enda mer misvisende bilde av eiendommens faktiske ytelse der hvor man har fjernvarme som energikilde.

Funnene reiser samtidig et mer overordnet spørsmål: Dersom funnene i vår studie stemmer, og en forbedret karakter ikke nødvendigvis bidrar til forventet reduksjon i energiforbruk, hva bør man da prioriteres dersom målet er å redusere klimapåvirkningen i prosjekter?

CO₂  - et minst like viktig styringsparameter?

Når vi ser at det kan være tvil knyttet til faktisk besparelse av inngripende energitiltak, og vi samtidig ser at leietagerne i økende grad har begynt å stille krav til CO2 i sine leietagersøk (Figur 2) er det viktig å se på det totale CO2-avtrykket.

Figur 2: Andel søkeord knyttet til forskjellige bærekrafttemaer. Studien ble utført av Malling sin analyseavdeling i 2024.  

Når energibruken i norske bygg i stor grad er basert på kraft med lave utslipp, kan det være grunn til å vurdere CO₂-prestasjon som et minst like viktig styringsparameter som ytterligere energireduksjon alene, særlig i prosjekter som innebærer omfattende rehabilitering eller materialbruk.

Derfor er det viktig å prioritere CO2 fremfor energi

For å bedre forstå sammenhengen mellom materialbruk, energiforbruk og utslipp jobber vi i Malling & Co forvaltning aktivt med å analysere CO₂-påvirkning ved rehabilitering og leietagertilpassninger. Analysen indikerer at, for et spesifikt bygg med energiattest C, kan det ta hele 22 år før energiforbruket fra bygget genererer samme mengde CO2 som en innvendig rehabilitering (figur 3). Til sammenligning har ofte leieforholdene en varighet på maks fem til ti år før leietager ser seg om etter et nytt lokale som potentielt leder til enda en rehabilitering.

Denne typen sammenligningen av CO2-utslipp på tvers av energi og materialbruk åpner opp for en mer differensiert diskusjon knyttet til hva man bør prioritere av tiltak hvis formålet er å redusere den totale klimapåvirkningen i forbindelse med en utleieprosess.

Bevisstgjøring er første skritt når man skal få til endring. Anna Ranmarker er opptatt av at aktørene i større grad kommuniserer størrelsen på CO2-utslippene etter ferdig prosjekt, istedenfor prosentvise endringer sammenlignet med et referansebygg. Den sammenligningen blir ofte for abstrakt.

Referanseverdier CO2-utslipp

For å sette diskusjonen i perspektiv kan følgende størrelsesordener være nyttige:

• Årlige utslipp fra energiforbruk (lokasjonsbasert, Norsk mix) i et kontorbygg med en energiattest D er om lag 2-3 kg CO2e/kvm og år.
• Utslipp fra materialer for et nybygg genererer i snitt 700 kg CO2e/kvm, og ca. 300 kg CO2e/kvm er "best practice" (A1-A5)**.
• En totalrehabilitering generer i snitt 260 kg CO2e/kvm, og ca. 45 kg CO2e/kvm er "best practice" (A1-A5, C1-C4)**,

** Tallene på CO2-utslipp for nybygg og renoveringer er hentet fra rapporten " Decarbonisation of the building stock , fra Nordic Innovation.

Energimerket er et viktig og nødvendig verktøy for å sammenligne bygg på like vilkår. Samtidig bekrefter vår analyse at energikarakter alene ikke gir et fullstendig bilde av faktisk energibruk.

Dersom målet er å redusere totale utslipp fra byggsektoren er det hensiktsmessig å vurdere CO2-besparelser fra faktisk energiforbruk i tillegg til utslipp fra materialer. En mer helhetlig tilnærming kan gi bedre beslutningsgrunnlag og leder til bedre valg hvis målet er å få til mest mulig CO2-besparelse per investert krone.

Figur 3: Malling sin analyse viser størrelsesordningen på utslipp fra materialer (A1-A3) sammenlignet med utslipp fra energi i løpet av en leieperiode på 10 år (lokasjonsbasert)

Bærekraft i forvaltningen

Malling & Co Forvaltning har en diversifisert eiendomsportefølje og forvalter eiendom på vegne av alt fra store institusjonelle aktører til mindre familieselskaper. Målsetningen man jobber etter er at gode miljøtiltak skal være tilgjengelig og gjennomførbart for alle, uansett størrelse og ambisjonsnivå. 

Bærekraftavdelingen i Malling & Co Forvaltning jobber blant annet med intern bevisstgjøring innenfor bærekraft og legger stor vekt på ombruk som et middel for å redusere miljøpåvirkningen i eiendomssektoren. I avdelingen jobber også Sunniva Baarnes, ombruksrådgiver fra prosjektet i Grensen 9B, som bistår med ombrukskartlegginger og generell ombruksrådgivning. Ta gjerne kontakt hvis dere vil høre mer om studien eller ønsker å diskutere erfaringer fra egen organisasjon. Har dere en portefølje med eiendommer og ønsker å få utført en lignende studie? Ta gjerne kontakt!

Les mer om våre tjenester og våre kontaktpersoner her

* Masteroppgaven som det refereres til i teksten er skrevet av  Johanne Høie Kolås; Assessing the Accuracy of Energy Performance Estimates in Policymaking for Energy Demand Reduction