På tide å tenke CO2-prestasjon fremfor energireduksjon

Malling har gjennomført en studie av sammenhengen mellom teoretisk forbruk i energimerket og faktisk målt energiforbruk. Ser man på forbruket på tvers av karakterskalaen, er det mindre forskjeller i forbruk enn man kanskje skulle tro. Dagens Enova-støtte til energikartlegginger baserer seg på teoretisk forbruk, noe som kan medføre at investeringsbeslutninger tas på helt feil grunnlag.

De siste årene har man sett et stadig økt fokus på eiendommens energikarakter, delvis drevet av reguleringer som f.eks. taksonomi og CSRD. Flere leietagere rapporterer på bærekraft, som har gjort dem mer bevisst på energiforbruket fra sine lokaler. Dette resulterer i at leietakere etterspør bygg med gode energikarakterer i forbindelse med søk etter nye lokaler. Banker stiller krav til eiendomsbesittere som igjen må dokumentere hvordan energikarakteren i ett bygg, eller en portefølje, skal løftes for å få grønne lån.

Samlet bidrar dette til at eiere av næringseiendom investerer betydelige beløp i tiltak som skal gi bedre energikarakter, med mål å gjøre byggene mer attraktive, redusere energikostnader og få bedre lånebetingelser. Malling har sett nærmere på hvordan det faktiske forbruket i byggene vi forvalter forholder seg til det teoretiske forbruket i energiattesten.

Resultatene fra studien

Studien baserer seg på totalt 74 bygg under forvaltning av Malling & Co, hvorav 40 av dem er kontorbygg. Denne artikkelen vil se videre på resultatet av kontorbyggene isolert, da vi her har størst datagrunnlag og denne bygningskategorien har størst forutsetning for å driftes i henhold til teoretisk forbruk.

Figur 1: Analyse av kontorbygg

Studien viser at bygg med bra energikarakter har et faktisk forbruk som i snitt er høyere enn det teoretiske forbruket i energiattesten, mens bygg med dårlig karakter har et faktisk forbruk som i snitt er vesentlig lavere enn det teoretiske forbruket. Det er relativt lite variasjon i faktisk forbruk på tvers av karakterskalaen og bygg med energiattest B, C, D eller E har omtrent likt gjennomsnittlig energiforbruk 

Resultatene underbygger funnene i en nylig gjennomført studie fra NMBU*, der en masterstudent gjør en lignende vurdering for boligbygg. I masteroppgaven er konklusjonen at eldre boligbygg er bedre enn sitt rykte. Mye tyder på at det samme gjelder for næringseiendom.

Hvorfor ser resultatene ut som de gjør?

Ett energimerke baserer seg på en teoretisk beregning av byggets energiforbruk, og vil aldri samsvare med det faktiske forbruket, men det kan gi en god indikasjon. Beregningen viser hvor mye energi som trengs for å opprettholde godt inneklima etter standardiserte krav. Uansett hvordan bygget faktisk brukes, regner man alltid som om kravene til blant annet temperatur og luftmengder følges. På denne måten kan man sammenligne ulike bygg på like vilkår.

Anna Ranmarker i Malling & Co Forvaltning, som er ansvarlig for studien, har diskutert funnene med sine kollegaer i forvaltningen og mener at funnene gir mening. Samtidig skulle gjerne datagrunnlaget vært større. «Vi ønsker kontakt med flere aktører som ønsker å få utført lignende studier for sine bygg eller porteføljer. Det vil berike analysen ytterligere og gi oss enda bedre innsikt som vi ønsker å dele for å skape gode diskusjoner og øke kunnskapsgrunnlaget i bransjen».

En forklaring av resultatene er at bygg med energiattest A eller B ofte blir prosjektert med en tydelig målsetning om å oppnå en god energikarakter, det er deretter opp til de prosjekterende å finne de tekniske løsningene. Byggene har gjerne komplekse tekniske systemer som er krevende å drifte.

Bygg med energimerke E eller F er i mange tilfeller eldre bygninger hvor energiattesten er utarbeidet i senere tid. Man dokumenterer eksisterende ytelser uten ambisjoner om en bestemt karakter. Energimerket fanger heller ikke nødvendigvis opp tiltak som er gjennomført og som kunne bidratt til en lavere karakter.

Uansett årsak er resultatene et faktum. Bygg med gode energikarakterer har ofte et høyere forbruk og bygg med dårlige energimerke har langt lavere energiforbruk enn man kan forvente. Dette bør bransjen ta inn over seg! Etablering av energioppfølgningssystem og kartlegging av faktisk forbruk bør prioriteres hos alle eiendomsaktører. Malling har i lang tid jobbet med etablering av slike systemer, og bistår våre kunder med forbruksanalyser. Et energioppfølgningssystem er minste minimum av hva man bør ha på plass av miljøtiltak på en eiendom.

Resultatet av studien har mange implikasjoner

Et ensidig fokus på energikarakter kan slå feil. Man kan investere store beløp i tiltak som forbedrer energikarakteren, uten at det faktiske forbruket nødvendigvis reduseres i så stor grad. Mange energikartlegginger tar utgangspunkt i det teoretiske forbruket, det samme gjør også dagens ENOVA-støtteordninger, som kan resultere i et ukorrekt utgangspunkt. Investeringsbeslutninger knyttet til energitiltak må gjøres på bedre grunnlag!

Leietagere som ser etter et energieffektivt bygg, bør i større grad etterspørre faktisk energiforbruk. Det blir særlig relevant når den nye energimerkeordningen trer i kraft i 2026, der fjernvarme vektes lavt og teoretisk forbruk vil gi et enda mer misvisende bilde av eiendommens faktiske ytelse.

På tide å tenke CO2 istedenfor et nærmest ensidig fokus på energi?

Når vi ser at det kan være tvil knyttet til faktisk besparelse av inngripende energitiltak, og vi samtidig har vist at leietagerne i økende grad har begynt å stille krav til CO2 i sine leietagersøk (Figur 2) bør prioriteringene endres. Det er på tide å vurdere CO2-prestasjon fremfor energireduksjon.

Figur 2: Andel søkeord knyttet til forskjellige bærekrafttemaer. Studien ble utført av Malling sin analyseavdeling i 2024.  

Risikoen knyttet til det å eie et bygg med dårlig energikarakter er ikke nødvendigvis så stor. For noen år siden var det stor oppmerksomhet rundt revidert bygningsenergidirektiv 2024 (EPBD) fra EU som stiller krav til renovering av bygninger med det overordnede målet at hele bygningsmassen skal bli svært energieffektiv og karbonfri i 2050. Det ble spekulert i om eiendomsbesittere kunne bli pålagt kostbare oppgraderingstiltak. Hvilke virkemidler de nasjonale myndighetene bruker for å redusere energibruken er det opp til hvert enkelt land å bestemme. På regjeringens nettsider fremgår det at allerede vedtatte satsninger på energieffektivisering vil gjøre oss godt i stand til å oppfylle målene i direktivet. Regjeringen viser til at energibruket i norske bygg praktisk talt er utslippsfritt og energikravene allerede er blant de strengeste i Europa.

Figur 3: Malling sitt CO2-verktøy viser størrelsesordningen på utslipp fra materialer (A1-A3) sammenlignet med utslipp fra energi i løpet av en leieperiode på 10 år (lokasjonsbasert)

Derfor er det viktig å prioritere CO2 fremfor energi

Malling & Co Forvaltning har utarbeidet sin egen CO2-kalkulator. Et lavterskelverktøy for å vurdere CO2-påvirkningen knyttet til en rehabilitering eller leietakertilpassning. En analyse viser at, for et spesifikt bygg med energiattest C, vil det ta hele 22 år før energiforbruket fra bygget genererer samme mengde CO2 som en innvendig rehabilitering (figur 3). Til sammenligning har ofte leieforholdene en varighet på maks fem til ti år før leietager ser seg om etter et nytt lokale som potentielt leder til enda en rehabilitering. 

Denne typen sammenligningen av CO2-utslipp åpner opp for en mer differensiert diskusjon knyttet til hva man bør prioritere av tiltak hvis formålet er å redusere den totale klimapåvirkningen i forbindelse med en utleieprosess. 

Bevisstgjøring er første skritt når man skal få til endring og i dag er kunnskapen knyttet til CO2-utslipp fra materialer for dårlig. Anna Ranmarker er opptatt av at aktørene i større grad kommuniserer størrelsen på CO2-utslippene etter ferdig prosjekt, istedenfor prosentvise endringer sammenlignet med et referansebygg (BREEAM-metodikk). Den sammenligningen blir rett og slett for abstrakt.

 Det er også på tide med en harmonisering av beregningsmetoder på tvers av de europeiske landene for enklere å kunne sammenligne bygningsprosjekter, som vil gi større tillit til tallene som kommuniseres. Her stiller Ranmarker seg bak Sintef sin anbefaling som mener at man bør tilpasse nasjonale verktøy til rammeverket 

Referanseverdier CO2-utslipp

For å forankre størrelsesorden på CO2-utslipp i bygg

• Årlige utslipp fra energiforbruk (lokasjonsbasert) i et kontorbygg med en energiattest D er om lag 2-3 kg CO2e/kvm og år.
• Utslipp fra materialer for et nybygg genererer i snitt 700 kg CO2e/kvm, og ca. 300 kg CO2e/kvm er "best practice" (A1-A5)**. 
• En totalrehabilitering generer i snitt 260 kg CO2e/kvm, og ca. 45 kg CO2e/kvm er "best practice" (A1-A5, C1-C4)**,  

** Tallene på CO2-utslipp for nybygg og renoveringer er hentet fra rapporten "Decarbonisation of the building stock, fra Nordic Innovation.

Bærekraft i forvaltningen

Malling & Co Forvaltning har en diversifisert eiendomsportefølje og forvalter eiendom på vegne av alt fra store institusjonelle aktører til mindre familieselskaper. Muligheten for å gjennomføre gode miljøtiltak skal være tilgjengelig for alle, uansett størrelse og ambisjonsnivå! 

Bærekraftavdelingen i Malling & Co Forvaltning jobber blant annet med intern bevisstgjøring innenfor bærekraft og legger stor vekt på ombruk som et middel for å redusere miljøpåvirkningen i eiendomssektoren. I avdelingen jobber også Sunniva Baarnes, ombruksrådgiver fra prosjektet i Grensen 9B, som bistår med ombrukskartlegginger og generell ombruksrådgivning. Ta gjerne kontakt hvis dere vil høre mer om studien eller ønsker å diskutere erfaringer fra egen organisasjon. Har dere en portefølje med eiendommer og ønsker å få utført en lignende studie? Ta gjerne kontakt!

Les mer om våre tjenester og våre kontaktpersoner her

* Masteroppgaven som det refereres til i teksten er skrevet av  Johanne Høie Kolås; Assessing the Accuracy of Energy Performance Estimates in Policymaking for Energy Demand Reduction