Når hjemmet blir byggeplass

Rørfornying er blant de mest krevende prosjektene en boligeier kan sette i gang. Arbeidet skjer inne i hver enkelt bolig, mens folk fortsatt skal bo der. Om prosjektet blir en kontrollert prosess eller en kilde til konflikt, avgjøres sjelden av håndverkerne. Det avgjøres av prosjektledelsen.

Håndverkerne skal inn på badet, og det finnes ingen vei utenom. For beboerne betyr det støy, støv og en hverdag som må legges om. For styret eller gårdeieren betyr det store beslutninger, budsjettrisiko og et ansvar for at boligene fortsatt fungerer for dem som bor der.

I Malling er vi ofte prosjektadministrator i slike prosjekter. Rørfornying er derfor et godt utgangspunkt for å se på hva profesjonell prosjektledelse i boligforvaltning faktisk krever, og hva det koster å mangle den.

Hvor hardt prosjektet rammer beboerne, avhenger av metoden. Når rørene fôres innenfra, er inngrepene begrensede. Når rørene skiftes ut, må vegger og gulv på bad og kjøkken ofte rives. Prinsippene for god gjennomføring er likevel de samme, og de gjelder like mye for fasade, tak, energitiltak, VVS, elektro og uteområder.

Beboerne kan ikke si nei, men det er ingen fribillett

I sameier og borettslag har den enkelte boligeier ingen vetorett. Felles rør som går gjennom boligen er fellesskapets ansvar, og fellesskapet har krav på adgang når de skal vedlikeholdes. Sameiet eller laget kan også føre nye rør gjennom leiligheten, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe (eierseksjonsloven § 33 og borettslagsloven § 5-17). I en utleiegård reguleres adgangen av leieavtalen og husleieloven.

Rett til adgang betyr likevel ikke at håndverkerne kan komme når det passer dem. Noen må planlegge rekkefølgen, varsle i god tid, holde styret oppdatert og ta telefonen når beboerne ringer. Det er her god og dårlig prosjektledelse skilles.

Hvem har interesser i prosjektet?

I et boligprosjekt er det mange parter med ulike forventninger: styret eller gårdeieren, beboerne, rådgiverne, entreprenøren og leverandørene. I sameier og borettslag tar styret avgjørelser på vegne av et fellesskap, innenfor et avgrenset budsjett.

Beboerne er heller ikke enige seg imellom. Noen er mest opptatt av kostnadene, andre av praktiske forhold eller hvor lenge prosjektet vil vare. Prosjektledelsen blir bindeleddet mellom dem og sørger for at alle vet hva som skjer.

Les også: Slik skaper fornøyde leietakere verdi for eieren

Hvem bestemmer hva?

I sameier og borettslag er det som hovedregel styret som bestemmer at arbeidet skal gjøres. Styret skal sørge for vedlikehold og drift, og har myndighet i alt som loven eller vedtektene ikke har lagt til årsmøtet eller generalforsamlingen. Årsmøtet og generalforsamlingen har likevel øverste myndighet og kan beslutte tiltak som styret må rette seg etter.

Går tiltaket lenger enn vanlig vedlikehold, for eksempel ved ombygging eller andre endringer av bygget, skal det behandles av årsmøtet eller generalforsamlingen med to tredjedels flertall. I borettslag gjelder det samme for visse tiltak som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (eierseksjonsloven og borettslagsloven).

Er det uklart hvem som bestemmer, kan prosjektet stoppe opp, og det er sjelden billig. Avklar det før håndverkerne kommer.

I en utleiegård er beslutningslinjen enklere: Gårdeieren bestemmer selv. Behovet for å varsle og følge opp leietakerne er likevel akkurat det samme.

Hva skjer fra behov til ferdig prosjekt?

Prosjektledelsen er bindeleddet mellom styret eller gårdeieren, beboerne, rådgiverne, entreprenøren og leverandørene. Fra kartlegging av byggets tilstand, via valg av løsning, rådgiver og entreprenør, til planlegging, økonomioppfølging, avvikshåndtering og overlevering, er det prosjektledelsen som holder trådene samlet.

Hvem informerer beboerne, og hvor ofte?

På ett punkt er loven mer konkret enn mange tror. I sameier skal arbeid inne i boligen varsles i rimelig tid og gjennomføres uten unødvendig ulempe for dem som bor der (eierseksjonsloven § 33). Borettslagsloven stiller også krav om at arbeidet ikke skal være til unødig ulempe, men har ikke et uttrykkelig varslingskrav. Et sent varsel er likevel en ulempe i seg selv.

Ethvert rehabiliteringsprosjekt bør derfor ha en kommunikasjonsplan: hvem som informerer, i hvilken kanal, hvor ofte, og hvor beboerne kan henvende seg. Uklar informasjon og sprikende forventninger er den vanligste kilden til konflikt. Beboere som vet hva som kommer, kan planlegge hverdagen sin.

Les også: Boligforvaltning i praksis: Når teknologi og mennesker spiller på lag

Hva gjør en prosjektadministrator?

En prosjektadministrator er en uavhengig part mellom prosjektlederen og sameiet, borettslaget eller gårdeieren, og ivaretar deres interesser fra planlegging til ferdigstillelse.

Styret eller gårdeieren beholder beslutningene. Prosjektadministratoren følger opp prosjektlederen og holder økonomi og fremdrift under kontroll. Styret og beboerne får vite hva som skjer, uten at styret må være prosjektledere på dugnad.

Les også: Boligforvaltning: derfor profesjonaliseres bransjen

Å vente har også en pris

Rørfornying merkes i hverdagen mens arbeidet pågår, og i økonomien og tryggheten lenge etter. Det er sjelden noe styret går inn i av egen lyst, men å la være har også en pris. I 2025 utbetalte forsikringsselskapene rundt fire milliarder kroner i erstatning for vannskader på hus, hjem og hytte, mer enn for brannskader. Gamle rør er en av de få årsakene til slike skader som styret kan gjøre noe med før de skjer.

I et av rørfornyingsprosjektene vi administrerte, delte vi arbeidet inn i tydelige etapper, slik at styret og beboerne hele veien visste hva som skulle skje når, og hva det ville føre med seg. Underveis holdt vi jevn dialog med styret og koordinerte entreprenørens arbeid for å begrense driftsforstyrrelser og konflikter. Beboerne fikk løpende informasjon for å gjøre belastningen mindre.

Erfaringen er klar: God prosjektledelse gir en mer forutsigbar prosess, færre konflikter og et bedre grunnlag for beslutningene som tas underveis. Og minst like viktig som teknisk kompetanse er at noen faktisk tar telefonen når en beboer ringer midt i byggeperioden.

Prosjektledelse er bare én del av forvaltningsløpet. I e-boken vår går vi gjennom resten, fra overtakelse til leietakerreise, økonomi og rapportering. Last den ned gratis her.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende prat om hvordan dere kan få bedre kontroll på neste rehabiliteringsprosjekt.

Kilder

• Eierseksjonsloven § 33, sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer, Lovdata
• Eierseksjonsloven § 49, flertallskrav ved beslutninger på årsmøtet, Lovdata
• Eierseksjonsloven § 57 og § 58, styrets oppgaver og beslutningsmyndighet, Lovdata
• Borettslagsloven § 5-17, vedlikehald o.a. frå laget, Lovdata
• Borettslagsloven § 7-1, generalforsamlingens mynde, Lovdata
• Borettslagsloven § 8-8 og § 8-9, styrets oppgaver og vedtak som krever samtykke fra generalforsamlingen, Lovdata
• Skadestatistikken 2025, Finans Norge