- Malling.no/
- Blogg/
- Den beste investeringen kan være eiendommen du allerede eier
Den beste investeringen kan være eiendommen du allerede eier
Karoline Aamot er eiendomsforvalter i Malling Residential. Hun jobber til daglig med boligporteføljer for profesjonelle eiere i Oslo-området og er utdannet innen økonomi og administrasjon fra BI.
To boliginvestorer kan ha like store porteføljer i de samme områdene og omtrent samme belåningsgrad. Likevel kan den ene sitte igjen med klart bedre avkastning enn den andre. Forskjellen ligger som regel i hvor gode de er til å forvalte det de eier. Her er hva du bør se etter i din egen portefølje, og når du bør vurdere å selge.
Det er her uttrykket aktiv forvaltning kommer inn. Det betyr å finne verdiene som allerede ligger i porteføljen, og å ta stilling til hva hver eiendom skal bidra med i årene som kommer. Tallene tyder på at det er her mye av avkastningen avgjøres.
Hvor mye betyr valget av den enkelte eiendom?
En analyse fra MSCI av 1 086 eiendomsporteføljer i perioden 1999–2025 viser at valget av enkelteiendommer, såkalt «asset selection», i gjennomsnitt forklarte 67 prosent av forskjellen mellom porteføljenes og referanseindeksenes avkastning. Fordelingen på sektorer og geografi hadde jevnt over mindre betydning.
Analysen gjelder eiendom generelt, ikke bolig alene. For boliginvestorer er perspektivet likevel nyttig. Det er egenskapene ved hver eiendom som gjør utslaget. Ble den kjøpt til riktig pris? Ligger den i et område folk vil bo også i årene som kommer? Hvor mye vedlikehold trengs fremover, og finnes det rom for høyere leie eller for å hente ut mer av arealene?
MSCI peker også på at forskjellene mellom enkelteiendommer innenfor samme sektor og område har økt etter korreksjonen som fulgte pandemien. I et slikt marked blir egenskapene ved den enkelte eiendom særlig viktige. Samtidig blir aktiv forvaltning viktigere, blant annet gjennom tiltak som øker utleiegraden og leienivået.
Hvor ligger verdiene i eiendommene du allerede eier?
De fleste spør «Hva bør vi kjøpe?». Et minst like viktig spørsmål er «Hva kan vi gjøre med det vi allerede eier?»
Se på leienivået. I et løpende leieforhold kan leien reguleres i tråd med konsumprisindeksen, tidligst ett år etter forrige regulering. Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten andre leieendringer enn KPI-regulering, kan begge parter kreve at leien settes til gjengs leie. Gjengs leie er det som vanligvis betales for tilsvarende boliger på tilsvarende vilkår.
En eventuell endring kan tidligst tre i kraft seks måneder etter et skriftlig krav, og ikke før det har gått ett år siden forrige leieendring. Gjengs leie er ikke nødvendigvis det samme som leien i en ny kontrakt inngått i dag. Har leien stått uendret lenge, kan forskjellen være betydelig.
Vurder arealbruken. Tomme boder kan kanskje leies ut som lagerplass, og ubrukte parkeringsplasser kan gi inntekter. I noen tilfeller kan ineffektiv arealbruk gi rom for flere boenheter. Slike tiltak kan kreve søknad til kommunen, og dette bør undersøkes og tas med i beregningen før du går videre.
Se på drift og standard. Oppgradering av standard, lavere energibruk, bedre innkjøpsavtaler og mer effektiv bruk av fellesarealer kan bidra til å styrke netto leieinntekt. Vurder tiltakene samlet, og hold kostnadene opp mot forventet effekt.
Les også: Mer enn utleie: Profesjonell boligforvaltning er næringsdrift
Når bør du selge?
En vanlig felle er å bli for knyttet til eiendommene du eier. En leiegård kan ha vært et svært godt kjøp for ti år siden og likevel være et dårlig sted å ha kapitalen sin i dag.
Salg kan være riktig når nettoavkastningen er lav, når store vedlikeholdsinvesteringer står for døren, eller når kapitalen kan gi bedre avkastning andre steder. Det samme gjelder eiendommer som ikke lenger passer i strategien.
En enkel måte å sortere porteføljen på er denne:
Kjøp (buy): Eiendommer med attraktiv pris, god beliggenhet, solid kontantstrøm eller tydelig utviklingspotensial.
Behold (hold): Eiendommer med stabil drift, riktig finansiering og tilfredsstillende risikojustert avkastning.
Selg (sell): Eiendommer med svak avkastning eller høyt kapitalbehov, eller der kapitalen kan gi bedre avkastning andre steder.
Eiendom er mindre likvid enn mange andre investeringer. Det kan derfor være krevende å frigjøre kapital raskt dersom behovet oppstår.
Vurder hver eiendom på samme grunnlag
Ett nøkkeltall gir sjelden hele bildet. Vurder i stedet hver eiendom på de samme faktorene, for eksempel fra 1 til 5, der 1 er svakt og 5 er sterkt. For faktorer som vedlikeholdsbehov, risiko og kapitalbinding bør høy score bety lavere belastning eller risiko.
Dette er ingen fasit, og faktorene kan ha ulik vekting. Men å vurdere hver eiendom på de samme punktene gjør det lettere å se hvilke som scorer svakt på flere av dem samtidig. En eiendom med høy nettoyield, stort vedlikeholdsetterslep og svak beliggenhet kan være et dårligere valg enn en eiendom med lavere nettoyield, godt utviklingspotensial og stabil etterspørsel.
Les også: Dette må du vite om yield
Best mulig, ikke størst mulig
Hvilken strategi som passer, varierer fra portefølje til portefølje. Over tid er det likevel kvaliteten på hver eiendom og evnen til å hente ut verdiene i den som avgjør. Derfor er det verdt å gå gjennom porteføljen, eiendom for eiendom, med ett spørsmål:
Hvis vi ikke eide denne eiendommen i dag, ville vi kjøpt den til dagens markedsverdi?
Vil du ha en gjennomgang av porteføljen din? Ta kontakt for en uforpliktende prat.
Kilder: