Dette må du vite om yield

Et av de mest sentrale begrepene innenfor eiendomsinvesteringer er yield. Her forklarer vi styrker og svakheter ved beregningsmetoden, og viser hvordan man regner ut netto yield.

InnholD:

• Hva er yield?
• Hvordan beregne netto yield
• 3 elementer som kan styre yielden
• Vår e-bok om eiendomsinvesteringer

 

HVA ER YIELD?

Det er ikke alltid like klart hva som egentlig menes med yield, og det finnes flere ulike varianter av definisjonen. I eiendomsbransjen bruker man begrepet som en betegnelse på forholdet mellom netto leieinntekter og eiendomsverdien (netto leieinntekt dividert på eiendomsverdi). Dette er en tommelfingerregel som gir et øyeblikksbilde av direkteavkastningen til en eiendom på en enkel måte.

Yield er enkelt forklart et øyeblikksbilde av avkastningen fra leieinntektene på en eiendom. Det mest brukte yield-begrepet innenfor eiendomsbransjen er netto yield som er et uttrykk for direkteavkastningen fra netto leieinntekter, altså leieinntekter fratrukket eierkostnader.

Hvordan beregne NETTO yield?

For å beregne netto yield tar man eiendommens leieinntekter, trekker fra årlige eierkostnader og deler på eiendommens verdi. Med andre ord viser yielden hvor stor prosentvis andel av eiendomsinvesteringen du «får tilbake» i form av netto leieinntekter årlig.

Yield-begrepet benyttes ofte som et uttrykk for prisingen av en eiendom (netto leieinntekter delt på yield = pris), og må sees i sammenheng med risikoen man vurderer at investeringen innebærer. Yield begrepet gjør det enkelt å sammenligne prisen på en eiendom med andre eiendommer i samme risikogruppe.

Netto yield i eksempelet er 4,00% som betyr at eiendommen genererer en årlig direkteavkastning til eierne på 4,00%. Som eksempelet viser er yield-regnestykket enkelt og effektivt, og det er et nyttig tall som kan benyttes for å sammenligne ulike eiendomsinvesteringer. Det er dog viktig å merke seg at nøkkeltallet viser en forenklet virkelighet, og dersom man skal foreta en eiendomsinvestering må man se mer detaljert på forventede inntekter og kostnader på eiendommen.

Her er et konkret eksempel: Årlig leieinntekt = 5 millioner Årlig driftskostnad = 1 million Eiendommens verdi = 100 millioner Leieinntekt: 5 mill. - driftskostnad: 1 mill. = 4 millioner.  4 mill. / eiendommens verdi: 100 mill. = 0,04*100 = 4 prosent Netto-yielden for dette eksempelet er 4 prosent.

Forenklende forutsetninger ved beregning av yield:

 

• Det tas ikke hensyn til skatt.
• Inntjeningen (leieinntektene) er evigvarende og endres ikke.
• Risikogrunnlaget for eiendommen er statisk.
• Det tas forbehold om at eiendommen erverves ubelånt, altså kjøpes med kun egenkapital.

 

Det er også verdt å nevne diskusjonen rundt driftskostnader (eierkostnader), og hva disse inkluderer. I denne sammenheng ser vi kun på normale driftskostnader som ikke inkluderer investors forvaltningskostnader, ettersom disse vil kunne variere fra gårdeier til gårdeier. Kostnader til investeringer og oppgraderinger, altså ekstraordinære kostnader, ekskluderes også fra regnestykket.

Yielden er i utgangspunktet styrt av 3 elementer:

1) Subsituttprinsippet - "cost of capital"

For næringseiendom vil alternative aktivaklasser, altså substitutter, som obligasjoner, aksjer og andre investeringsinstrumenter, ha direkte innvirkning på hvor mye investorene er villige til å betale for kontantstrømmen til en eiendom. Avkastningskravet, og dermed yielden, som kreves av investorer vil naturlig nok påvirkes av hva de alternativt kan investere kapitalen i.

I videoen nedenfor forklarer Anders Berggren noen av årsakene til at stadig flere investerer i næringseiendom.

 

2) Forventning til vekst

Prising av en eiendom henger sammen med investorenes forventninger til vekst eller fall i fremtidige leieinntekter. Dersom en investor forventer økte leieinntekter, vil betalingsvilligheten øke som følge av forventninger til økt leie fra eiendommen. Samme type vurdering kan også legges til grunn i vurdering av utviklingseiendom hvor leieinntektene kan være svært lave på investeringstidspunktet. I slike tilfeller kan det være fornuftig å beregne en såkalt «markedsyield», altså hva yielden justert til markedsleie for eiendommen vil være. Beregningen er akkurat den samme som i netto yield begrepet, men man legger den fremtidige markedsleien til grunn for leieinntektene fremfor dagens leieinntekter.

3) Risiko

Risiko vil påvirke enhver finansiell plassering og er en viktig del av en investeringsanalyse. I et velfungerende marked vil en investor være villig til å betale mer for mindre risikable investeringer, med andre ord vil yielden være lavere for en eiendom som vurderes å ha lav risiko sammenlignet med en eiendom som vurderes å ha høy risiko.

Gratis e-bok om eiendomsinvesteringer

Eiendomshuset Malling & Co har laget et veiledningsdokument som omhandler investeringer innen næringseiendom. Veilederen forklarer sentrale elementer på en håndterlig måte, og vil gi deg grunnkunnskaper og tips for investeringer innen næringseiendom.

E-boken vil gi deg innsikt i blant annet:

• Næringseiendom som aktivaklasse
• Fordeler og risikoer ved å investere i næringseiendom
• Ulike finansieringsalternativer