Slik økte vi verdien på eiendommen med 290 millioner

I 2016 ble Lille Grensen 7 kjøpt for 420 millioner. Tre år senere ble eiendommen solgt for 710 millioner. Dette er historien om hvordan eiendommen ble utviklet.

Slik ser Lille Grensen 7 ut i dag.

I 2016 kjøpte det franske forsikringsselskapet AXA Investment Managers Lille Grensen 7 for 420 millioner fra Nordea Liv. Det var transaksjonsrådgiver Morten A. Malling som bisto Axa under kjøpsprosessen. Den gang hadde eiendommen et etterlengtet behov for rehabilitering og det var omtrent 50 prosent ledighet i bygget.

Morten Malling er partner og transaksjonsrådgiver i Eiendomshuset Malling & Co.

– Sammen med AXA la vi en forretningsplan om å løfte eiendommen fra det ordinære - til å bli en trofé-eiendom. Beliggenheten og de bygningsmessige kvalitetene tilsa at eiendommen kunne bli en «core»-eiendom. Det innebar en totalrehabilitering av bygget, og å tiltrekke seg attraktive leietakere, sier Morten Malling.

Det var ingen tvil om at Lille Grensen 7 måtte rehabiliteres.

Det er Malling & Co Eiendomsutvikling som har stått for totalrehabiliteringen av det ærverdige bygget. Eiendommen som måler 6.980 kvadratmeter fordelt over ni etasjer (to av etasjene ligger under bakken) har nå fått et etterlengtet løft. I dag er arealene fylt med leietakere innen både handel og kontor.

Dette er noen av grepene som ble gjort:

• Totalrehabilitering innvendig med utskiftning av samtlige flater
• Ny heis
• Nytt ventilasjonssystem
• Nye utvidede vinduer
• Korrigering av konstruksjonfeil for å sikre at bygget har solid bæreevne

Totalrehabiliteringen har kostet omlag 100 millioner.

{{ test }}

Leder for Malling & Co Eiendomsutvikling, Bård Valasjø, forklarer at dette er core-business for Malling & Co Eiendomsutvikling.

Bård Valasjø, leder av Malling & Co Eiendomsutvikling.

 

– Vi har en lang erfaring med å ta ut potensiale i denne type bygg. I dette prosjektet har det vært viktig å ivareta byggets historiske kvaliteter – vi har hatt et godt samarbeid med byantikvaren og plan- og bygningsetaten, sier Valasjø.

 

– I dag er Lille Grensen 7 en moderne bygård. Takhøyden, fasaden og ikke minst beliggenheten gjør dette til en svært attraktiv eiendom, sier Valasjø.

Hentet inn leietakere

Parallelt med rehabiliteringen av eiendommen sikret Malling & Co Næringsmegling nye leietakere til bygget. Lars Simen Paulgaard og Thomas Bagn signerte leiekontrakter for nesten hele bygget som teller rett under 7.000 kvadratmeter. 

Utleiemegler Thomas Bagn er fornøyd med leiekontraktene som ble inngått.

– Utleieprosessen gikk smidig fordi vi lykkes med å gjøre de tilpasningene som var rett for bygget og de leietakerne vi ønsket å nå ut til, sier Thomas Bagn, og fortsetter:

– I hovedsak dreide dette seg om å åpne opp lokalene – for å skape mer luft og for å sikre fleksibilitet. I eldre gårder som dette er det ofte mange mindre rom som legger begrensninger på arbeidsplasskonsepter, forklarer Bagn, og peker på lokalene til PR-operatørene som eksempel:

Flere steder i bygget har man funnet nye løsninger som bevarer det historisk estetiske, samt bærende konstruksjon. Ett godt eksempel på dette er hvordan man har skapt dybde i lokalene til PR-operatørene via en gjennomgang. Åpningen sørger for at lokalet er oversiktlig, samtidig som man skaper en fellesskapsfølelse blant de ansatte.

– Vi foretar alltid grundige vurderinger av hva markedet etterspør og tilpasser eiendommen til den definerte målgruppen. Dette gjelder alt fra planløsning til interiørstrategi og materialvalg, sier utleiemegleren.

– En helhetlig utleiestrategi er essensielt for å ta ut potensialet av en eiendom, sier Bagn som er fornøyd med leieavtalene som ble inngått.

Blant selskapene som har signert leiekontrakt i bygget er Accenture, Admin Control, PR-operatørene og Way Nor. 

Verdiøkning på 210 millioner 

Etter drøye tre år med utvikling og innhenting av leietakere ble eiendommen igjen lagt ut for salg. I desember 2019 ble det kjent at NPRO kjøpte eiendommen for 710 millioner kroner fra Axa Investment Managers. Igjen var det Morten Malling som bisto det franske forsikringsselskapet med salgsprosessen.

– Det var meget god respons under salgsprosessen, med budgivere fra Asia, europeiske fond, og ulike norske aktører. Prisen endte på et nivå som tilsvarer prime yield i Oslo. Vi tolker det som et sikkert tegn på at AXA lyktes med forretningsplanen - med god hjelp av Malling & Co, sier Morten Malling.

Han støttes av Bård Valasjø:

– Dette prosjektet synliggjør den brede ekspertisen Eiendomshuset Malling & Co innehar. Det er en stor fordel å være et komplett eiendomshus på slike omfattende prosjekter, fordi vi kan trekke synergieffekter fra hverandres kjernekompetanse.
Det fører til besparelser og høy effektivitet, samtidig som kvaliteten er på topp, forklarer Valasjø.

Les også: Øk verdiskapingen i din eiendomsportefølje

Les og se video: 4 styrker ved næringseiendom som aktivaklasse.

 

Klikk her for å komme til vårt digitale kunnskaps-bibliotek.
Her finner du e-bøker om ulike temaer innen næringseiendom.