Sikring av utleieleiligheter: tre rutiner som forebygger vannskader og tvister

En frostsprengt vannledning, en uenighet om depositumet, en leietaker som ikke visste at sluket skulle renses. Det meste av det som gir utleiere og forvaltere sene telefoner, hodepine og dårlig nattesøvn, kan forebygges med tre enkle rutiner. De ekstra minuttene per leilighet kan spare uker med utbedring og diskusjoner.

Som eiendomsforvaltere har vi sett the good, the bad and the ugly i bransjen, men la oss ta skrekkeksempelet med den frostsprengte vannledningen. Leietakeren flytter ut i slutten av november, mens det ennå er plussgrader. Hun leverer nøklene og melder flytting til strømselskapet. Neste leietaker kommer om tre uker, og ingen har meldt seg som ny kunde på strømmen. Noen dager senere kobler nettselskapet ut strømmen.

En uke etter kommer blåkulda. Røret i ytterveggen bak kjøkkenbenken fryser, og da skjer det som skjer med brusflaska man glemmer i fryseren. Røret sprekker. Først når mildværet kommer, begynner vannet å renne, og det kan renne i dagevis før noen låser seg inn.

Sikring av leiligheter er lett å undervurdere, fordi gevinsten er vannskaden som aldri skjer.

Hvordan sikrer du en tom leilighet mot frost?

Varmen må alltid stå på, så noen må ha ansvaret for strømmen fra dagen leietakeren flytter ut. Risikoen er størst i tomme leiligheter mellom to leieforhold, eller når leietakeren er bortreist i jul og vinterferie. Rør i yttervegger, kalde boder og kjellere er mest utsatt.

Selve frostsikringen tar 15 til 30 minutter:

• Hold minst 10 grader i alle rom med vannrør. Forsikringsvilkårene krever normalt at boligen holdes tilstrekkelig oppvarmet.
• Overfør strømmen til eier eller ny leietaker samme dag som utflyttingen.
• La innerdører og skapene under vasker langs ytterveggen stå åpne, så varmen kommer til.
• Steng og tøm utvendige kraner før første frost.
• Sjekk sikkerhetsforskriftene i forsikringen før en ledig periode. Noen vilkår krever stengt stoppekran i ubebodde boliger allerede etter tre døgn. Avklar samtidig hvordan stenging påvirker sprinkler og felles anlegg.
• Avtal tilsyn i tomme leiligheter, for eksempel ukentlig i kuldeperioder. Monter gjerne en lekkasje- og temperatursensor.

Hva bør leietakerne få beskjed om gjennom året?

Fire korte e-poster i året forebygger skader og sparer deg for de samme spørsmålene hver sesong. Lag en kort mal du kan gjenbruke, som inneholder noen få punkter om det leietakeren bør vite akkurat nå. Her er litt inspirasjon du kan ta utgangspunkt i:

Vinter (sendes i slutten av november). Varmen skal stå på også ved bortreise, og vi vil ha beskjed ved fravær over [x] døgn. Møbler bør ikke stå tett inntil yttervegg, og levende lys skal slukkes. Bytt batteri i røykvarsleren 1. desember, og si fra om trekk eller ovner som ikke virker.

Vår (slutten av mars). Rens sluk på bad og balkong, rengjør ventiler og kjøkkenavtrekk, og sjekk silikonfugene. Si fra om fukt eller skader etter vinteren.

Sommer (begynnelsen av juni). Steng vannet til vaskemaskin og oppvaskmaskin før ferien, og la aldri maskinene gå når ingen er hjemme. Lukk og lås vinduene, og følg husordensreglene for grilling.

Høst (begynnelsen av september). Test røykvarsleren og sjekk brannslukkeren. Hold rømningsveiene frie, rens løv fra balkongsluket og si fra om trekk før vinteren.

Les også: Er utleieboligene dine brannfeller? Dette ser en kriminaletterforsker etter først

Hva bør du sjekke når leietakeren flytter ut?

Sett av 45 til 60 minutter til en grundig befaring. Da går depositumsoppgjøret lettere, og leiligheten blir raskere klar for neste leietaker. Ta med den signerte innflyttingsprotokollen og bildene fra innflyttingen, så du har noe å sammenligne med. Bruk en fast sjekkliste, så dere vurderer de samme punktene hver gang, uansett hvem som gjør befaringen.

Det er fristende å fotografere bare det som er ødelagt. Men bilder av en hel benkeplate og et rent bad er like viktige. De viser hvordan leiligheten var den dagen nøklene ble levert, og gjør det lettere å skille normal slitasje fra det leietakeren må erstatte.

Bildene har også en juridisk side. Utleieren kan ikke selv ta ut penger fra depositumet for skader. Det krever leietakers skriftlige samtykke eller en avgjørelse, for eksempel fra Husleietvistutvalget. I begge tilfeller er en signert protokoll med bilder det beste grunnlaget du kan ha.

Før befaringen

• Bekreft utflyttingsdatoen skriftlig, og send leietaker kravene til rengjøring, tømming og nøkler.
• Avtal befaring sammen med leietaker, og ha innflyttingsprotokollen klar.

Under befaringen

• Vegger, gulv, lister, dører og vinduer i alle rom.
• Kjøkken: hvitevarer innvendig, ventilatorfilter, benkeplate, skap og vannlås.
• Bad: sluk, silikonfuger, fliser og tegn på fukt.
• Røykvarsler, brannslukker, inventar, bod og balkong.
• Ta datostemplede bilder av alle rom, også det som ser fint ut.
• Les av strømmåleren, tell nøkler og brikker, og la begge parter signere protokollen.

Etter befaringen

• Gjør opp depositumet raskt. Krever leietaker pengene utbetalt, har utleier fem uker fra bankens varsel til å bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolene og dokumentere det overfor banken. Ellers går pengene til leietaker.
• Bestill utbedring og rengjøring.
• Frostsikre leiligheten hvis den blir stående tom.

Les også: Husleietvistutvalget har ti måneders ventetid. Slik unngår du køen

Hva skiller forutsigbar boligforvaltning fra brannslukking?

Tilbake til leiligheten som sto tom i desember. Hadde strømmen vært overført og noen tittet innom hver uke, ville ingen husket blåkulda og vannlekkasjen etter den desemberuka.

Ingen av rutinene er kompliserte. De må bare gjøres hver gang, selv når kalenderen er full og leiligheten ser helt fin ut. Det er forskjellen på forutsigbar forvaltning og brannslukking.

Det beste vi som boligforvaltere kan levere til en eier, er en vinter det ikke er noe å fortelle om. Vil du lese mer om god boligforvaltning, finner du det i e-boken vår, Guide til hvordan maksimere verdien av dine eiendomsinvesteringer. Vil du heller ha hjelp med rutinene for utleieboligene dine, ta kontakt for en uforpliktende samtale.

Kilder:

• Elhub: Prosedyre for utflytting hvor ny sluttbruker ikke er kjent
• SINTEF Byggforsk: Frostskader
• Finansklagenemnda: FinKN 2021-1277, vannskade i ubebodd bolig
• Husleieloven § 3-5