Investorene er tilbake i handelseiendom

Handelseiendom er det mest omsatte segmentet innen næringseiendom hittil i 2026, og investorinteressen har økt markant siden 2019. Sterk konsumvekst de siste årene er blant driverne. Den 23. september publiserte Malling sin første sektorrapport for handelseiendom, som ser nærmere på driverne bak utviklingen. I denne artikkelen oppsummerer vi hovedfunnene.  

Handelseiendom står for den største andelen av næringseiendomstransaksjonene hittil i 2026, med rundt 26 % av det totale transaksjonsvolumet. Til sammenligning har andelen ligget rundt 15 % det siste tiåret. Andelen investorer som ønsker å være nettokjøpere av handelseiendom har gått fra tilnærmet null i 2019 til 50 % i andre kvartal 2026.  

Etter den bratte renteoppgangen fra 2022, kombinert med sterk utvikling i husholdningenes kjøpekraft, har handelseiendom vist at segmentet tilbyr noen andre kvaliteter og markedsdrivere enn for eksempel kontormarkedet. I tillegg krever handelseiendom tidvis lavere capex, gir bedre løpende kontantstrøm, høyere direkteavkastning og lengre leiekontrakter enn en typisk kontoreiendom. Samtidig har leieprisene steget raskere enn inflasjonen, og antall konkurser blant leietakere er lavere enn før pandemien. Dette har bidratt til å øke interessen for segmentet. 

Handelseiendom har ikke alltid vært like ettertraktet 

Før pandemien trodde mange at netthandelen var kroken på døren for den fysiske varehandelen. Under pandemien tok netthandelen enda større markedsandeler, men den fysiske handelen besto gjennom forbedringer av klikk & hent-tilbudet, som sørget for at de fysiske butikkene fortsatt fikk trafikk.  

Netthandelen har ikke utkonkurrert butikkene, men har heller blitt en del av dem. Aktører med både nettbutikk og fysisk butikk har økt andelen sin av netthandelen fra 37 % til 59 % siden 2019, ifølge tall fra Virke. Denne kombinasjonen av fysisk butikk og netthandel, omnikanal, kan peke på at aktørene fortsatt trenger fysiske lokaler selv om omsetningen over nett tar stadig større andeler.  

Sterk konsumvekst de siste årene 

Til tross for høye og stigende renter har konsumveksten i Norge vært sterk over tid. Konsumet har økt i takt med den sterke veksten i disponibel inntekt, mens boliginvesteringene har bremset opp. De siste månedene har likevel detaljhandelen vært overraskende svak, og Norge har hengt etter nabolandene. Svakheten skyldes en nedgang i noen få bransjer som over tid har hatt en god vekst, og vi legger derfor til grunn at pausen er midlertidig. 

Hva vi bruker penger på, er i endring. Særlig lavpriskjeder og kosmetikk har hatt gode år i det siste. Delvis skyldes dette at kosmetikk- og helsekjedene har spesialisert seg på deler av sortimentet som dagligvarebransjen dominerte tidligere, mens butikker med bredt vareutvalg, som typisk finnes i big box-markedet, har utvidet sortimentene sine til å dekke flere av husholdningenes behov – til en relativt rimelig penge. Samtidig har byggevarekjeder sett svakere etterspørsel, særlig knyttet til lavere oppussingstakt og nyboligsalg. 

Utsikter til fremdeles god lønnsvekst, lav arbeidsledighet og moderat sparing tilsier at inntektene fortsatt vil kanaliseres mot handel og opplevelser, heller enn til lånefinansierte investeringer. I tillegg har importlekkasjen minket etter pandemien. Nordmenns kjøp i utlandet har flatet ut, samtidig som utenlandske turisters kjøp i Norge har økt sterkt. Det økte konsumet fra turistene kommer særlig typiske bynære high street-områder til gode. 

Fire typer handelseiendom 

Rapporten ser på fire undersegmenter i handelseiendom: high street i Oslo sentrum, big box (storvarehandel) på Østlandet og kjøpesenter og dagligvare på landsbasis. Segmentene konkurrerer ofte om de samme kundene, men vi observerer at de i økende grad beveger seg i hver sin retning.  

High street retter seg mot opplevelser: nye serveringssteder og barkonsepter dukker opp på løpende bånd, vegg i vegg med detaljistene. Mat og opplevelser utgjør majoriteten av konseptmiksen i flere klynger: Torggata 60 %, Bjørvika 56 %, Aker Brygge/Tjuvholmen 54 % og Solli plass 52 %. I perioden 2018 til 2024 har Bjørvika hatt den klart sterkeste omsetningsveksten, mye takket være den omfattende utbyggingen av området. Av de etablerte områdene har Solli plass hatt sterkest omsetningsvekst i samme periode. 

For big box handler det om å samle «alt» man trenger på ett sted: planker, såpe, gardiner og en trampoline. Leietakerne i klyngene gjenspeiler dette. Byggevare, elektronikk og bredt vareutvalg står for 72 % av omsetningen i klyngene vi har kartlagt. Videre viser kartleggingen et fragmentert eierbilde: i de 20 største klyngene på Østlandet har vi registrert 125 gårdeiere, der de tre største eier om lag 15 % av arealet. Segmentet har også hatt det største yieldfallet innen handelssegmentene. Prime yield har falt 50 basispunkter til 5,50 %, og normal yield har falt 25 basispunkter til 6,35 % fra september 2025 til september 2026. 

I kjøpesentrene tar tjenester stadig større omsetningsandeler fra handleposene: kunden kombinerer tannlegesjekk og hårklipp med en tur på treningssenteret. Omsetningen på sentrene har vokst mer enn detaljhandelen ellers, trolig drevet av det økende tjenestetilbudet. I transaksjonsmarkedet stikker også kjøpesenter seg ut og har hittil i år stått for halvparten av transaksjonsvolumet blant handelseiendommer.  

Dagligvare står støtt. I 2025 økte omsetningen med 5,5 % til 252,2 mrd. kroner, men veksten drives av økte priser på varene, ikke volum. Per person kjøper nordmenn færre varer enn i 2010. Over tid har leiene stort sett fulgt omsetningsutviklingen, ettersom de fleste leiekontraktene er omsetningsbaserte. Med utsikter til flatere prisvekst og salgsvolum fremover forventer vi også en noe lavere leieprisvekst. Samtidig åpner dagligvarekjedenes oppkjøp i andre bransjer, som apotek, for integrasjon i nærsentre. 

Fremtidsutsikter  

Handelseiendom har gått fra å være et segment mange investorer var skeptiske til, til å bli det mest omsatte i næringseiendomsmarkedet. Utsikter til god lønnsvekst, lav arbeidsledighet og moderat sparing tilsier at en betydelig andel av inntektene fortsatt vil brukes på handel og opplevelser. Vi venter at handelseiendom over tid vil ha en mer naturlig plass i en veldiversifisert eiendomsportefølje enn før pandemien, og at investorinteressen vil holde seg sterk også i tiden fremover. 

Les hele rapporten her: