SRI: Slik kategoriserer Malling smarte bygg

Har du hørt det før? "Vi bygger verdens smarteste bygg." Men hvor ofte leverer disse påstandene virkelig det de lover? Hvordan kan du være sikker på at bygget ditt er så smart som det påstås?

Etter å ha jobbet med flere smartbyggprosjekter i mange år erfarer vi at ‘’smartbygg’’-begrepet er både misbrukt og nyansert. Vi er godt kjent med å bruke Smart by Powerhouse som arbeidsmetodikk, men den veilederen åpner opp for en stor grad av tolkning og beskriver i beste fall funksjonalitet på et overordnet nivå.

I vår jakt på en felles definisjon som kan gi et objektivt sammenligningsgrunnlag og funksjonskrav, oppdaget vi for et par år siden EU sitt initiativ, Smart Readiness Indicator (SRI). Dette er et verktøy som kan brukes til å definere byggets reelle smarthet, og som vi anslår vil kunne bli et krav på lik linje med energimerkeforskriften for bygninger. Siden da har vi jobbet tett med EU-kommisjonen i Brussel for å tilpasse SRI til nordiske forhold. I denne artikkelen beskriver vi hvordan SRI kan hjelpe gårdeiere, eiendomsutviklere og eiendomsselskaper med å bygge smartere. 

Hva er SRI? En objektiv kategorisering av de fleste typer bygg

Smart Readiness Indicator (SRI) er et verktøy utviklet av EU, som måler hvor smart bygget ditt faktisk er – enten det er et næringsbygg, offentlig bygg eller et leilighetsbygg. 
Verktøyet vurderer hvordan teknologien er integrert, hvordan energien styres, brukeropplevelsen i bygget, og bærekraft – alt oppsummert i en poengsum fra 0 til 100 prosent. Denne scoren gjør det enkelt å standardisere og sammenligne bygg, både innen din egen eiendomsportefølje og med andre, og gir en objektiv vurdering av hvor fremtidsrettet bygget ditt er.

SRI skiller seg fra andre sertifiseringer som BREEAM og LEED ved å fokusere spesifikt på byggets tekniske infrastruktur og byggets evne til å tilpasse seg brukerne og omverdenen i større grad. Eksempelvis er byggets tilknytning og tilpasningsevne til offentlig teknisk infrastruktur og grid særlig vektlagt. Mens energimerket fokuserer på byggets klimaskall og isolasjonsevne, vektlegger SRI byggets teknologiske kapasitet og hvordan bygget faktisk presterer i en levetidsfase.

Selv om SRI fokuserer noe på sluttbruker, blant annet ved å gi sluttbruker mulighet for lokal inneklimatilpasning og informasjon i sanntid, så er selve brukerreisen til byggets brukere ikke tatt stort nok hensyn til i SRI.

Ved å kombinere SRI med eksisterende konsepter som Powerhouse og lang erfaring fra bygg i levetid, så mener vi at man i større grad enn før kan definere, prosjektere og levere faktisk smarthet.

Last ned vår e-boken ; Slik lager du en digitaliseringsstrategi 

Mallings reise med SRI: Fra behov til løsning

Behovet for en pålitelig metode for å definere og sammenligne smarte bygg har lenge vært sårt etterlengtet i eiendomsbransjen. Hos Malling oppdaget vi SRI for halvannet år siden og så raskt potensialet i dette verktøyet. Vi innså at SRI kunne gi oss den objektiviteten og sammenligningsgrunnlaget vi trengte for å vurdere smartheten til byggene i vår portefølje og for å hjelpe våre kunder med å realisere virkelig smarte og bærekraftige bygg.

Samarbeid med EU-kommisjonen: Tilpasning til norske forhold

For å sikre at SRI var egnet for norske forhold, reiste vi til Brussel for å samarbeide med utviklerne av verktøyet. I løpet av våre dager i Brussel fikk vi dypere innsikt i hvordan SRI er designet for å fremme energieffektivitet og bærekraft i byggebransjen i Europa. Vi diskuterte hvordan modellen kunne tilpasses de spesifikke forholdene i Norden, hvor energidistribusjon og teknologiintegrasjoner ofte skiller seg fra resten av Europa. For eksempel har mange europeiske land flere strømleverandører, og bygninger produserer ofte sin egen energi som selges tilbake til strømnettet – en praksis som ikke er like vanlig i Norge.

Vi delte også våre erfaringer og utfordringer fra de mange smartbygg-prosjektene Malling har jobbet med de siste årene – både fra prosjektering og forvaltning av smarte bygg. 

Etter møtene i Brussel har vi jobbet tett med EU-kommisjonen for å justere SRI-modellen, slik at den bedre reflekterer de unike utfordringene og behovene i Norge. Vi har begynt å teste SRI på bygg i vår portefølje og gir kontinuerlig tilbakemeldinger til Brussel om hvordan verktøyet kan finjusteres for å møte de spesifikke kravene i Norden.

Slik fungerer SRI-kartleggingen: En grundig gjennomgang

En SRI-kartlegging krever riktig kompetanse og byggeteknisk forståelse, samt grundig innsikt i byggets tekniske systemer. Prosessen starter med at vi går gjennom byggets dokumentasjon. Så gjør vi fysiske befaringer hvor vi inspiserer tekniske rom, kontorer og fellesarealer. Vi vurderer alle tekniske komponenter på romnivå, inkludert styringssystemer, sensorer og integrasjoner. For at kartleggingen skal være nøyaktig, er det viktig å ha dialog med de som drifter bygget, eventuelt også de som har prosjektert det, for å sikre at bygget forvaltes i tråd med de teknologiske løsningene som er installert.

Det er viktig å merke seg at en SRI-kartlegging kan ta tid, spesielt i store bygg med avansert teknologi. Har du for eksempel et høyteknologisk bygg, vil kartleggingen kunne være mer tidkrevende, men desto mer verdifull for å sikre at bygget oppnår en høy SRI-score.

Det er viktig å merke seg at SRI også er et godt verktøy som kan benyttes i planlegging- og prosjekteringsfasen til et byggeprosjekt, om det være seg bolig eller næring. SRI utmerker seg også som et godt vedlegg til tidligfase eller forprosjekt. 

Økern Portal: En SRI-suksesshistorie

Et av de mest spennende prosjektene vi har testet SRI på, er Økern Portal. Dette bygget har oppnådd en imponerende SRI-score på 71, nesten dobbelt så høyt som gjennomsnittet for smarte bygg i Nederland og Danmark, som ligger på mellom 19 og 40 prosent. 

Økern Portals høye score er et resultat av de kloke teknologivalgene eierne gjorde før byggingen, i kombinasjon med grep som har blitt gjort etter at Malling tok over forvaltningen av bygget, hvor vi annet sørget for bedre integrasjoner av de tekniske systemene.   

Dette eksempelet viser hvordan SRI kan brukes til å gi en nøyaktig vurdering av hvor godt et bygg fungerer som et smart bygg. Det understreker også viktigheten av å velge riktig teknologi fra starten av, samt å sikre at bygget blir forvaltet på en måte som maksimerer dets potensial.

Hvorfor SRI er viktig for gårdeiere og eiendomsselskaper

SRI-kartleggingen er ikke bare for avanserte bygg, men vil være en nyttig øvelse å gjøre på alle bygg for å definere nullpunktet til teknologien. SRI-scoren vil danne godt grunnlag for videre strategiarbeid og gi flere viktige fordeler:

-    Dokumentasjon av “smarthet”: Ved å få bygget sertifisert med en høy SRI-score, kan du dokumentere at bygget er fremtidsrettet, bærekraftig og energieffektivt.

-    Tiltrekning av bevisste leietakere: En høy SRI-score kan være en avgjørende faktor for å tiltrekke bevisste leietakere som ønsker å være i et brukervennlig bygg med moderne, velfungerende teknologi og et lavt miljøfotavtrykk.

-    Økt leietakertilfredshet: Ved å bruke SRI kan du sikre at brukeropplevelsen av bygget ditt er god, og at leietakerne er og forblir fornøyde.

-    Veiledning under prosjektering: SRI kan fungere som en guide under prosjekteringen av nye bygg, og hjelper deg med å designe bygg som er mer bærekraftige, energieffektive og fremtidsrettede.

-    Identifikasjon av forbedringspotensial: SRI hjelper deg med å identifisere hvilke bygg i porteføljen som har forbedringspotensial, og gir en indikasjon på hvor oppgraderinger kan være nødvendige.

SRI og fremtiden: Hva du kan forvente?

Selv om SRI fortsatt er nytt i Norge, har det allerede begynt å få fotfeste i Europa. Når EU implementerer SRI som en standard, vil det sannsynligvis også bli vurdert for innføring i Norge gjennom EØS-avtalen og vil trolig bli forvaltet av en offentlig etat eller direktorat, på lik linje som NVE forvalter energimerkeforskriften. Selv om det ikke er vedtatt at SRI skal bli obligatorisk, er vi i Malling sikre på at SRI vil bli et uvurderlig verktøy fremover, og vil fortsette det gode samarbeidet med EU-kommisjonen for å lande en modell som er tilpasset norske forhold.

Er du klar for å ta bygget ditt til neste nivå?

Hvis du er nysgjerrig på hvordan SRI kan løfte bygget ditt til neste nivå, er vi her for å hjelpe. Vi lover ingen hokus pokus, men med SRI i verktøykassen kan vi sammen sikre at bygget ditt virkelig er like smart som det ser ut til. Vi lover å gjøre det hele så smertefritt som mulig – kanskje til og med litt gøy!

Vi hjelper ditt selskap med å ta riktige teknologivalg

Kunder engasjerer oss ofte for å få fasiten. Vi har Norges største private eiendomsportefølje å leke oss med, vi vet hva som virker og ikke, og kan på kort tid fortelle deg hva du kan gjøre, hva du bør gjøre, og hva du ikke bør gjøre. Siden vi ikke selger proptech, kan vi gi ærlige og uhildede råd. 
Mange velger likevel å kjøre en grundig prosess for å forankre endringsreisen i organisasjonen. Vi hjelper dem med behovskartlegging,definerer brukergrupper og gjennomfører workshoper. Så finner vi relevante produkter eller systemer og piloterer dem med kunden i alt fra tre måneder til flere år. Vi gjør pulsmålinger underveis for å se hvordan produktene brukes, og til slutt kommer vi med en innstilling. 
Ønsker du en sparringspartner som kan hjelpe dere å omsette deres visjoner til konkrete strategier, er vi kun en telefon eller e-post unna. 
Med vår erfaring og kunnskap sørger vi for at ditt selskap tar de riktige  teknologivalgene.

Last ned e-boken her; Slik lager du en digitaliseringsstrategi