En guide til håndtering av merverdiavgift i eiendom

Mange tenker gjerne at avgiftsmessig behandling ved fast eiendom er relativt enkelt ettersom hovedregelen er at både salg og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. For de som likevel velger å frivillig MVA-registrere utleie av eiendom kan avgiftsregelverket fort være en jungel hvor det er lett å trå feil.

Hovedregel for MVA på Fast Eiendom

Utgangspunktet for fast eiendom er som nevnt at utleie er unntatt fra MVA-loven. Dette innebærer at man fakturerer husleien uten MVA og utleier får heller ingen fradrag for inngående MVA på sine kostnader. Bransjepraksis er imidlertid at eiendomsselskaper frivillig registrerer seg i MVA-registeret. Vilkåret for frivillig registrering er at man har leietakere som driver avgiftspliktig virksomhet i lokalene de leier. Utleier vil for slike leietakere fakturere husleien med MVA og ta fradrag for kostnader vedrørende de utleide lokalene.

Fradragsrett for inngående merverdiavgift

Vilkåret for fradrag for inngående merverdiavgift er at kostnaden skal brukes i avgiftspliktig virksomhet. Det innebærer at selv om utleier har enkelte leietakere som driver avgiftspliktig virksomhet, foreligger det likevel ikke fradragsrett for inngående MVA for lokaler som enten står tomme eller som leies ut til leietaker som ikke driver avgiftspliktig virksomhet. Utleier kan derimot ta et forholdsmessig fradrag for kostnader som gjelder hele eiendommen. Dette kan fort bli komplisert dersom man eksempelvis har leietakere som driver flere typer virksomhet i de samme lokalene, eller dersom leietakere fremleier lokalene til andre aktører.

Det kreves derfor at utleier til enhver tid har god oversikt og kontroll på hvilke type virksomhet som utøves i de utleide lokalene, og å sikre løpende beregning og oppdatering av fradragsnøkler. I Malling har vi en dedikert gruppe kontraktsforvaltere på 14 personer som er spesialister på håndtering og oppfølging av leiekontrakter. Leietakeres MVA-status og løpende beregning av fradragsnøkler gjøres automatisk i vårt forvaltningssystem. Vi har gode rutiner på oppfølging av leietakere og hvilke virksomhet som faktisk drives i de ulike lokalene, og informasjon i forvaltningssystemet oppdateres kontinuerlig. MVA-rapport fra forvaltningssystemet sendes til regnskap hver måned slik at man sikrer at man har en riktig MVA-håndtering gjennom året.

Fordeler ved fellesregistrering i MVA-registeret

For samarbeidende selskaper kan det være fordelaktig å fellesregistrere seg i MVA-registeret. Dette innebærer at de selskapene som inngår i fellesregistreringen får samme avgiftsbelastning. Dette kan fort være aktuelt for en utleier med flere eiendommer og som er organisert som et konsern med hver eiendom per selskap (SPV). Hvorvidt fellesregistrering vil være hensiktsmessig beror på flere forhold, og det må gjøres en vurdering i hvert enkelt tilfelle om de økonomiske og administrative fordelene veier opp for de eventuelle ulempene enn fellesregistrering medfører. 

Regnskapsfører innen eiendom må ha svært god kompetanse både på frivillig registrering og fellesregistrering og må kunne bistå utleier med å gjøre vurderinger om frivillig registrering av lokaler eller fellesregistrering av selskaper kan være hensiktsmessig.

LES OGSÅ; En regnskapsfører som forstår komplekse utviklingsprosjekter

Byggearbeider, Kapitalvarer og Justering av MVA

Alle utleiere av fast eiendom vil som regel være nødt til å gjennomføre større og mindre byggeprosjekter på eiendommen. Dette være seg leietakertilpasninger i forbindelse med nye eller forlengede leiekontrakter, nødvendige oppgraderinger som følger av nye eller endrede tekniske krav, eller større vedlikeholds- eller andre byggeprosjekter.

Skille mellom vedlikehold og påkostning

På dette området kan merverdiavgift fort bli et komplisert fagfelt hvor det kreves høy kompetanse og nøyaktighet fra utleier. For det første må det skilles mellom vedlikehold og påkostning, da disse krever ulik skatte- og avgiftsmessig behandling. Kostnader til vedlikehold kan skattemessig resultatføres når de påløper, mens kostnader vurdert som påkostning derimot skal aktiveres og skattemessig resultatføres over tid via avskrivninger.

Fradragsrett under byggearbeid

Uavhengig av om kostnaden gjelder vedlikehold eller påkostning, har utleier fradragsrett for merverdiavgift så langt kostnadene gjelder lokaler til bruk i avgiftspliktig virksomhet. I mange tilfeller vil ikke lokalene være i bruk mens byggearbeidene pågår, og det er derfor forventet bruk av lokalene ved ferdigstillelse som skal legges til grunn for vurdering av fradragsretten. I noen tilfeller vil denne vurderingen være enkel, for eksempel dersom det foreligger en signert leiekontrakt for de aktuelle lokalene. Men ofte vil større prosjekter gjerne påbegynnes når lokalene står tomme og utleier ikke vet hvem som kommer til å bli leietaker fremover. I slike tilfeller vil ikke utleier ha fradragsrett for kostnadene før det eventuelt foreligger en leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker. Dersom slik leiekontrakt er signert innen seks måneder etter ferdigstillelse av prosjektet, kan utleier kreve fradrag for inngående MVA på hele prosjektet gjennom tilbakegående avgiftsoppgjør.

LES OGSÅ; Optimal prosjektstyring og skattehåndtering i næringseiendom

Justeringsregler for kapitalvarer

Dersom byggetiltaket anses som påkostning og inngående merverdiavgift overstiger kr 100.000, vil påkostningen anses som en kapitalvare og falle inn under justeringsreglene i merverdiavgiftsloven. Justeringsreglene innebærer i hovedsak at fradragsretten for inngående avgift på slike anskaffelser skal justeres opp eller ned dersom bruken av kapitalvaren endrer seg sammenlignet med bruken ved ferdigstillelse gjennom justeringsperioden på ti år. Dette medfører at utleier vil på tidspunkt for ferdigstillelse sitte med enten en justeringsplikt dersom man har tatt fradrag for MVA, en justeringsrett dersom man ikke har tatt fradrag, eller begge deler dersom man har tatt et forholdsmessig fradrag for inngående MVA på prosjektkostnadene. Denne justeringsplikten eller -retten avskrives lineært over ti år og utløses i det året hvor man endrer bruken av lokalene. Justeringsregelverket medfører altså at utleier kan sitte med rettigheter eller forpliktelser som ikke reflekteres i regnskapet, og som potensielt kan ha store økonomiske konsekvenser.

Nøkkelen til vellykkede byggeprosjekter

Ved slike byggeprosjekter er det derfor svært viktig at utleier har god oversikt over hvilke kostnader som er påløpt, og løpende oversikt over hvordan lokalene skal brukes ved ferdigstillelse. Jo større prosjekter, jo mer komplekse blir vurderingene utleier må gjøre.

Vårt regnskapssystem legger til rette for utfyllende og detaljert rapportering av prosjektkostnader og det løpende MVA-fradraget i prosjektet. Vi har utarbeidet gode rutiner for løpende oppdatering av fradragsnøkler i prosjektet, tilbakegående avgiftsoppgjør og sikre at utleier får riktig fradragsrett løpende i prosjektet. Vi kan bistå utleier med løpende prosjektrapportering, utarbeidelse av prosjektregnskap og vurderinger rundt kostnadsføring og påkostning.

Videre har vi gode rutiner for håndtering og identifisering av oppfølging av justeringsplikter og -rettigheter. Vi kan bistå oppdragsgivere for eksempel i forbindelse med kjøp å identifisere potensielle risikoer vedrørende manglende eller feilaktig håndtering av kapitalvarer og justeringsregelverket, og bistå med å opprette nødvendig dokumentasjon.

Denne teksten er et utdrag av vår siste e-bok om regnskapsførsel av eiendom. Last ned hele e-boken her;

Totalleverandør med øye for detaljer

Som Norges største og eldste eiendomshus håndterer vi alle forhold rundt en eiendom på vegne av gårdeier.  Vi i regnskapsavdelingen er særdeles interessert i eindomsregnskapet og har spisset vår avdeling og systemer mot nettopp eiendom. Dette gjør oss ekstra kvalifisert til å bistå profesjonelle eiendomsaktører med den økonomiske forvaltningen. I tillegg til ordinær regnskapsførsel kan vi også bistå inn i spesifikke prosesser der man trenger spesialistkompetanse. Vi har bidratt kunder gjennom krevende prosesser som kjøp og salg, due diligence samt andre komplekse transaksjoner. Vårt team har en god bredde i kompetanse og erfaring inn i de fleste områder.

Er du klar til å ta eiendomsforvaltningen til et nytt nivå?  Kontakt Malling i dag.