Kontoreiendom i Oslo vil lede verdiveksten

Vår siste undersøkelse blant eiendomsinvestorer viser at kontoreiendom, særlig i Oslo, blir stadig mer ettertraktet sammenlignet med andre eiendomstyper. I en langsiktig vurdering av verdipotensialet for ulike typer næringseiendom, er det lett å argumentere for at kontoreiendom i Oslo vil gjøre det svært godt fremover.

Analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.

Å investere i næringseiendom etter finanskrisen har generelt vært god butikk nesten uansett segment og geografi. Over perioden har yieldene (earnings/price) falt i takt med rentenedgangen, og leieprisene har steget moderat. De siste par årene er det særlig tydelig at kontoreiendom i Oslo har vært solide investeringsobjekter.

Størstedelen av verdiveksten innen næringseiendom over det siste tiåret har kommet som følge av yieldnedgang. Veksten i leieinntektene har enn så lenge bidratt moderat. Kontorleieprisene har steget i snitt ca. 4,5 % per år i Oslo, mot 3,8 % i Bergen og 2,0 % i Trondheim (nominell prisendring årssnitt av signerte leieavtaler 2010 -2018). Og det er særlig de siste to årene at kontorleiene i Oslo har skutt fart (med snittårsvekst på 6,7 %). En konsekvens av den brede yieldnedgangen, er at fremtidig kontantstrøm prises stadig høyere. Yieldeffekten har imidlertid avtatt betydelig. Når bidraget til verdivekst nærmest utelukkende må komme fra leieprisvekst, vil dette antagelig øke forskjellene i verdiutvikling fremover.

Den første interessante trenden for et langsiktig syn finner man i befolkningsendringene for 2018 og befolkningsframskrivingene fremover (SSB). Av landets 422 kommuner hadde 227 kommuner befolkningsnedgang i 2018. Folk flytter gradvis til de sentrale områdene, og særlig til Østlandet og Stor-Oslo. Oslo og Akershus stod for hele 54 % av den totale befolkningsveksten i 2018. SSB peker særlig mot en klar trend: unge i fruktbar alder vil flytte til byene og det blir stadig flere eldre i distriktene. Ifølge SSB vil mer enn hver tredje innbygger i en del distriktskommuner i 2040 ha passert 70 år. Med andre ord vil også kontorarbeidsplasser sakte, men sikkert og i enda større grad enn tidligere, konsentreres mot byene. Oslo ser ut til å lede denne utviklingen.

LES OGSÅ: "Alle" vil ha logistikkeiendom, skrevet av senior analytiker Herman Ness

LES OGSÅ: Kostbar fleksibilitet, skrevet av analysesjef Haakon Ødegaard.

Dersom vi ser på Norges fem største byer, så er det vesentlige forskjeller i typografi og infrastruktur. Til tross for investeringer i bybane i Bergen, og en snart 100 år gammel trikkelinje i Trondheim, er dekningen av rask og pålitelig skinnegående kollektivtransport overlegen i Oslo. I Oslo hjelper også landets høyeste boligpriser og befolkningsvekst til at de få tilgjengelige tomtene som finnes, prises høyt. Siden Oslo allerede er svært utbygd, begrenset av Nordmarka og sjøen, stiger antagelig tomteprisene i Oslo videre.

Malling & Co Research and Valuation teller i dag syv ansatte.  Fra venstre: Andreas Staubo Boasson, Camilla Thunes, Ola Haukvik, Sara Bugge, Kristian Korbu, Haakon Ødegaard og Herman Ness.

I tillegg står kontor svært godt sammenlignet med annen type næringseiendom. Med utfordringene innen detaljhandel synker leieprisene for dette segmentet, også i Oslo. Stort sett har leieprisene for handel ligget langt over annen type utnyttelse, og fallhøyden er dermed stor sammenlignet med alternativ bruk. Med sterkt økende netthandel har derfor investorene i større grad rettet fokus mot logistikkeiendom nærme byen. Våre kartlegginger viser imidlertid at tilgangen på tomter regulert til industrielle formål rett utenfor Oslo fortsatt er god, og for leietakerne vil det alltid være en vurdering av kjøreavstand opp mot leiekostnad. Med økt kjøreavstand øker tilbudet av mulige arealer til logistikk, og dermed synker også oppnåelig leiepris. Det er også risiko på lengre sikt at selvkjørende transport vil begrense transportkostnadene i dette regnestykket.

Ettersom den viktigste begrensningen på tilbudssiden i Oslo er tomter med sentral beliggenhet, så vil dette være den sentrale driveren for vekst i kontorleier. Vi vet fra en nylig gjennomført spørreundersøkelse at reisetid og reisekostnad er en av de viktigste faktorene ved valg av arbeidsplass. Med alle disse argumentene samlet, er det rimelig å anta at kontoreiendom sentralt i Oslo vil beholde ledertrøya for verdivekst de neste 10-20 årene.

LES OGSÅ: Kostbar fleksibilitet, skrevet av analysesjef Haakon Ødegaard.

LES OGSÅ: "Alle" vil ha logistikkeiendom, skrevet av senior analytiker Herman Ness

Klikk her for å komme til vårt rapportarkiv - her vil du finne markedsrapporter og oppdateringer for næringseiendom.

Denne teksten er også publisert i Kapital nummer 13 - 2019. 

Kapital er et norsk blad med redaksjon i Oslo som skriver nyheter om næringsliv, børs, finans og økonomisk politikk. Det ble stiftet i 1971 av Trygve Hegnar, som fortsatt er bladets redaktør. Klikk her for mer informasjon om Kapital.