– "Alle" vil ha logistikkeiendom

Troen på endrede forbruksmønstre gjør at mange nå rir samme hest mener senior analytiker Herman Ness. 

Senior analytiker i Eiendomshuset Malling & Co, Herman Ness.

I fjor ble logistikkeiendom omsatt for omtrent det dobbelte av den relative totalverdien til segmentet.

– Nå som vi nærmer oss slutten av andre kvartal har vi målt omløpshastigheten for logistikkeiendom til hele fem ganger den relative størrelsen. Det er altså en enorm etterspørsel, sier Ness, som kaller dette et motsvar til trendene vi ser innenfor handelseiendom.

Ness har vært ansvarlig for transaksjonsdelen av vår nyeste markedsrapport.

– Denne markedsrapporten har flere interessante temaer som tilfører ny innsikt for våre kunder, innleder Ness, som mener funnene i markedsrapporten for logistikkeiendom er særlig interessante.

Lager og logistikkeiendom er to forskjellige ting

Ness mener mange investorer ønsker logistikkeiendom fordi kjøpemønstre hos forbrukerne endres fra fysiske butikker til nett og omni-channel kanaler. Han er imidlertid opptatt av at det er en stor forskjell på lagereiendom og logistikkeiendom.

– Den gamle måten man drev et lager på er forbi. Netthandel, rask leveringstid, stort utvalg og god vareflyt krever andre typer eiendom enn de tradisjonelle lagerlokalene. God logistikkeiendom tar de nye behovene på alvor, sier Ness, og utdyper:

– Effektiv netthandel-logistikk krever omtrent tre ganger så mye areal som de tradisjonelle lagrene. Dette er fordi man skal håndtere mindre enheter som flyter både inn og ut av eiendommen på en optimal måte, sier Ness.

I Malling & Co sin investorundersøkelse kommer det frem at investorer planlegger økt eksponering mot kontor- og logistikkeiendom, mens respondentene ønsker mindre eksponering mot handelseiendom. 

Hva med leieprisutsiktene for LOGISTIKKEIENDOM?

– Vi stiller spørsmål ved hvor mange som ønsker logistikk, sett opp mot den forventede leieprisutviklingen. Ledigheten for logistikk i stor-Oslo er på 5,2 prosent. Men leieprisene beveger seg ikke. Om noe, er det en marginal justering som knapt holder tritt med KPI, men ikke noe i nærheten av den tosifrede prosentvise økningen vi ser for kontoreiendom, der ledigheten er tilnærmet lik på 5,1 prosent. 

(Statistikken er hentet fra vår nyeste markedsrapport)

– Tradisjonelt er det å kjøpe eiendom med lange kontrakter positivt. Men det er gjerne lengre perioder en den typiske 10-åringen som må til for at investerings-caset skal regnes helt hjem. Og for logistikkeiendom er det verdt å stille spørsmål om de kommer så godt ut av det når kontrakten utgår etter de typiske 10 årene. 

Det som ofte kommer frem i undersøkelser som kartlegger logistikk-aktørenes planer er at mange tegner en 10 års leiekontrakt, men at veldig mange velger å ikke forlenge kontrakten fordi virksomhetens behov har endret seg betydelig over kontraktsperioden.

Fordi leien KPI-justeres hvert år kan leienivået for eiendommen, på slutten av kontrakten, gjerne være langt høyere enn dagens leienivåer for et nytt og bedre egnet bygg for virksomheten som leier. Og selv om dagens gårdeier skulle være villig til å drastisk senke leienivået sitt så er det i mange tilfeller ikke nok, rett og slett fordi behovene ikke dekkes for leietakeren.

– Derfor er det særdeles viktig at investorer tenker på hvordan de kan møte nye behov. Som i andre segmenter er det sentralt å tenke gjennom eiendommens fleksibilitet og følge med i markedet, avslutter Ness.  

Vi håper vår rapport kan bidra til bedre innsikt i markedet, og minner om muligheten for å ta kontakt dersom det ønskes en mer detaljert og skreddersydd presentasjon av vårt markedssyn.

Klikk her for å komme til vårt rapportarkiv