Festeavtaler - et juridisk festmåltid

Det kan være mye god advokatmat i en gammel festeavtale. For selv små formuleringer kan snu betingelsene på hodet, og dermed er det duket for uenighet og det som kan ende opp med en krevende og komplisert juridisk konflikt.

– Vi opplever rett som det er at det er en del utfordringer knyttet til festetomter, sier analytiker hos Mallings avdeling for verdivurdering, strategi og rådgivning, Peder Fjellvang.

Les også: Selv byens beste bygg kan ha et uforløst potensial 

Grobunn for konflikter

I eiendomsbransjen er festetomter et vanlig fenomen. Både private og offentlige aktører er vanlige bortfestere. Det er kanskje spesielt festetomter knyttet til næringsformål som kan være komplekse og krevende å håndtere.
– For selv om tomtefesteloven gjelder for alle typer festekontrakter, er reglene langt fra like for alle typer festeforhold. For næringseiendommer med festekontrakt vil lovverket kun gjelde dersom annet ikke er eksplisitt avtalt i kontrakten. Dette åpner for flere potensielle utfordringer som kan gi grobunn for konflikter mellom bortfester og fester, sier Fjellvang.

Les også: Derfor er tid og timing viktig ved verdivurdering av eiendom 

Regulering av festeavgift

Hovedutfordringen knyttet til festetomter for næringsformål er reguleringen av festeavgift. I mange tilfeller er det nemlig avtalt egne bestemmelser som avviker fra «normal regulering etter konsumprisindeksen».
– For næringseiendom er det vanlig at tomtens verdi, sammen med en festerente, utgjør grunnlaget for reguleringen av festeavgiften, forklarer Fjellvang. Når festeavgiften fastsettes basert på tomtens verdi og en markedsmessig festerente, tar man som regel utgangspunkt i verdien av tomten som en ubebygd råtomt – uten å hensynta eventuelle verdiøkninger som fester eller tidligere festere har tilført eiendommen.
– Med dette menes at de verdier som fester eller andre har tilført eiendommen ikke skal medgå i beregningen av tomtens verdi, sier Fjellvang.
Hensikten er å reflektere markedsverdien basert på gjeldende reguleringsplaner og påregnelig utnyttelse. Dette forutsetter at tomten anses som om den kan omsettes fritt i markedet.
– Festerenten representerer den avkastning tomteverdien gir bortfester frem til neste reguleringstidspunkt. Renten skal reflektere en rimelig avkastning dersom tomten omsettes og midlene plasseres i en alternativ investering, forklarer Fjellvang.

Les også: Mange risikerer et betydelig verditap 

Men så enkelt var det ikke

Til tross for at prinsippene for beregning av festeavgift kan virke enkle, oppstår det ofte konflikter når fester og bortfester skal enes om ny tomteverdi.
– Ved bruk av tomtebelastningsmetoden kan det nemlig oppstå store avvik, da metoden er sensitiv for skjønnsmessige vurderinger. Faktorer som utnyttelse, bruk, kostnader og inntekter kan påvirke verdien betydelig, sier Fjellvang.
Han forteller at det særlig oppstår utfordring når tomtens reguleringsstatus endres over tid. For eksempel kan en eiendom som er eller har vært regulert med lav utnyttelse, nå være omregulert eller i kommuneplaner avsatt til annet formål med langt høyere utnyttelse.
– Ulike verdsettere kan i slike tilfeller vurdere den påregnelige utnyttelsen ulikt. Dette kan skape store avvik i verdsettelsen og påfølgende uenigheter mellom partene, sier Fjellvang.

Les også: Er «yield» bransjens mest misforståtte begrep? 

Hva skjer når festekontrakten utløper?

En annen problemstilling Mallings rådgivere ofte møter på, er når fester og bortfester ikke ønsker å forlenge festeforholdet. Fjellvang forteller at hovedregelen ved utløp av festeforholdet, er at festeren skal rydde og tilbakeføre tomten til sin opprinnelige situasjon.
– Det er imidlertid slik at dersom dette medfører tap av verdier, så kan bortfester kreve, eller ha plikt til å overta bygninger og infrastruktur som er oppført på tomten. Summen bortfester må betale for festers tilførte verdier kan fastsettes ved bruk av enten teknisk verdi eller bruksverdi, sier Fjellvang.

• Teknisk verdi benyttes normalt når bortfester alene krever overtakelse. Denne verdien baseres på gjenanskaffelseskostnad, justert for slitasje og alder.

• Bruksverdi benyttes når det er festeren som krever at bortfester overtar bygningen, eller når begge parter ønsker overtakelse. Verdien fastsettes da ut fra hvilken nytte bygget har for bortfester, og kan derfor være høyere enn teknisk verdi. I praksis vil bruksverdi ofte tilsvare markedsverdi.

Hvordan unngå konflikter?

Rådgiveren forteller at for å unngå konflikter ved regulering av festeavgift, er det avgjørende med grundig dokumentasjon av kostnader, inntekter og markedsforhold.
– Samtidig må man som verdivurderer ha solid kompetanse i å tolke reguleringsplaner og vurdere en markedsmessig påregnelig utnyttelse. Med riktig veiledning og et godt datagrunnlag kan både fester og bortfester spare betydelige ressurser ved å unngå unødvendige tvister, sier Fjellvang.

Spisskompetanse på festeavtaler

Mallings verdivurderere har spisskompetanse på de ulike problemstillingene som kan dukke opp i forbindelse med festeavgift. Les mer om oss og vår kompetanse her: