Derfor er tid og timing viktig ved verdivurdering av eiendom

Tid er penger, men hvorfor er det slik at penger i hånda er mer verdt i dag enn i fremtiden? Og hvorfor er kunnskap om dette prinsippet alfa og omega ved verdsettelse av eiendom?

– Det enkle svaret er at tiden spiser opp verdiene. Tid og ikke minst riktig timing kan derfor utgjøre betydelige verdiforskjeller, sier analytiker ved Mallings avdeling for Verdivurdering, strategi og rådgivning, Ludvig Nordby.

Tiden spiser opp verdiene

Dette er et av finansteoriens mest grunnleggende prinsipper. Penger har en tidsverdi, noe som betyr at hundre kroner mottatt i dag er mer verdt enn hundre kroner mottatt om ett år. 
– Jo lenger tid det tar før man mottar de hundre kronene, jo mindre er de verdt, sier Nordby, som peker på fire årsaker til dette: 

1. Penger har en alternativkostnad. Penger man har i dag kan investeres lønnsomt og gi avkastning, eller settes i banken og forrente seg.
2. Inflasjon reduserer kjøpekraften til de hundre kronene over tid.
3. Fremtidige betalinger er usikre, og man løper risiko ved å utsette innbetaling.
4. Tidspreferanse/utålmodighetskostnad - vi foretrekker konsum i dag fremfor konsum i fremtiden.

Les også: Mange undervurderer effekten av det sykliske investeringsbehovet

Når kommer pengene?

Verdien av en eiendom i dag er altså gitt ved nåverdien av den fremtidige netto kontantstrømmen som eiendommen genererer. Estimering av en eiendoms markedsverdi er dermed en tredelt øvelse. 

– Størrelsen på fremtidige kostnader og inntekter må estimeres for etter beste evne å beregne eiendommens årlige netto kontantstrøm, sier Nordby. 
Videre må det så gjøres en vurdering av risikoen forbundet med den aktuelle eiendommen, for så å avlede et passende avkastningskrav som reflekterer denne risikoen. 

– Til slutt må det gjøres en grundig vurdering av investeringens tidslinje. Når kommer inntektene, og når kommer kostnadene, sier Nordby. 

En nåverdiberegning er et estimat på hva summen av alle fremtidige inntekter og kostnader er verdt i dag. 

– For hvert år som går fra verdivurderingstidspunktet til tidspunktet for når kontantstrømmene kommer, reduseres verdien av de fremtidige kontantstrømmene med avkastningskravet. Den totale verdireduksjonen tilsvarer tidsverdien, sier Nordby. 

Les også: Er «yield» bransjens mest misforståtte begrep?

Ett år kan ha stor betydning 

Dersom vi antar at vi kjenner størrelsene på de fremtidige inntektene og kostnadene med sikkerhet, så er det to variabler som påvirker tidsverdien; størrelsen på avkastningskravet, og antallet år før kontantstrømmene kommer. 

– En økning i en eller begge variablene impliserer høyere tidsverdi, noe som reduserer nåverdien av de fremtidige kontantrømmene, sier Nordby. 
Positive kontantstrømmer som flyttes lenger ut i tid, vil bidra til et fall i eiendomsverdien, mens det motsatte gjelder for negative kontantstrømmer. 

– Det vil derfor, rent teoretisk, være verdiøkende å utsette de negative, og fremskynde de positive kontantstrømmene, sier Nordby. 
Den estimerte eiendomsverdien er altså sensitiv for når man forventer at penger strømmer inn, eller må betales ut. Det er derfor svært viktig å sette fornuftige og realistiske antagelser for tidslinjen til eiendommen man skal verdivurdere. 

– Ett år fra eller til kan nemlig slå betydelig ut på eiendommens verdi, spesielt hvis store inntekter eller kostnader kommer tidlig. For jo tidligere de kommer, jo mer er de verdt i dagens penger (nåverdi), sier Nordby. 

Skillet mellom kontantstrøm- og utviklingseiendom

For kontantstrømeiendom, hvor dagens kontantstrøm og timingen av denne i stor grad er gitt av leiekontraktene, vil de viktigste vurderingene være å tidfeste hvor lenge lokalene vil stå ledig etter kontraktutløp, og når eventuelle investeringskostnader kommer. 

– Skjer det samtidig som utløpet av leiekontrakten, samtidig som ny leietaker flytter inn, eller fordeles det jevnt over ledighetsperioden? Det må også tas høyde for når leieinntektene kommer. Er det i slutten av året, forskuddsvis hver måned eller forskuddsvis hvert kvartal? Dette er forutsetninger som vil ha en betydelig nåverdieffekt, sier Nordby. 

For utviklingseiendom, som er investeringsintensivt i tidlig fase før inntektene normalt ikke kommer før mot slutten av investeringsperioden, er forutsetningene rundt timing enda mer avgjørende. Både lengden på prosjekterings- og tidligfasen, samt hvilke kostnader som påløper og når, vil være utslagsgivende. 

– Som tidligere nevnt vil en utsettelse av store kostnadsposter få en betydelig nåverdieffekt selv om nivået på kostnadene holdes konstante. Når selve byggingen starter blir investeringene vesentlig større, men det kan ofte ta år før inntektene kommer, sier Nordby. 

Les også: Mange risikerer et betydelig verditap

Tre scenarier viser effekten av tid

For å illustrere effekten av tid, viser han til et forenklet eksempel, belyst med tre ulike tids-scenarioer. Forutsetningene er de samme, et prosjekt med en byggekostnad på 510 millioner kroner og estimerte inntekter på 700 millioner kroner. Det nominelle avkastningskravet er satt til 10 prosent, og kostnader og inntekter er ventet å øke med 2 prosent årlig. 

Scenario 1
Alle kostnader og inntekter kommer i år 1.

– Selv om kostnads- og inntektsestimatene skulle stemme, er det urealistisk å anta at prosjektet skal bygges, ferdigstilles og selges i løpet av ett og samme år. En slik antagelse vil i de fleste tilfeller være å overvurdere verdien av eiendommen, sier Nordby. 

Scenario 2
Alle kostnadene kommer i år 1, og alle inntektene i år 2.

I scenario 2, er kostnads- og inntektsestimatene de samme i størrelse, justert for inflasjon. Det er imidlertid gjort en antagelse om at alle inntektene kommer ett år senere enn kostnadene. 
– Denne tidseffekten alene redusere verdien av prosjektet med nesten 46,3, millioner kroner, tilsvarende 27 prosent, sier Nordby. 

Scenario 3
Kostnadene er fordelt med halvparten i år 1 og halvparten i år 2. Alle inntektene kommer i år 2. 

I scenario 3 fordeles kostnadene jevnt utover de to årene. Da får man en positiv nåverdieffekt av å utsette deler av den negative kontantstrømmen. 
– Denne tidsforskyvningen av kostnader resulterer i at verdireduksjonen fra scenario 1 kun blir på 29,4 millioner kroner, eller 17 prosent, sier Nordby. 

Les også: En nødvendig motvekt til enighet og ukritisk optimisme

Svært utslagsgivende
Han påpeker at eksemplene over kun er ment som en illustrasjon av den isolerte effekten av tid, og å synliggjøre hvor utslagsgivende forutsetningene rundt timingen av kostnader og inntekter kan være på resultatet av en verdivurdering. 
– Poenget er at tid har en verdi. Avhengig av hvordan man timer et prosjekt, så kan det slå både positivt og negativt ut på eiendomsverdien, sier Nordby. 

Mallings verdivurderere har bred kompetanse og lang erfaring med å gjøre slike vurderinger. Avdelingen jobber tett med resten av eiendomshusets medarbeidere for å sikre realistiske forutsetninger. 
– Forutsetningene legger grunnlaget for en solid verdivurdering. Vi har kompetansen og verktøyene som skal til for å beregne effekten av tid og dermed utarbeide gode verdivurderinger for kunder, sier Nordby.

Les mer om oss her: 

Dykk dypere med vår nye guide

Nylig lanserte vi en e-bok, "Din guide til verdivurdering og strategisk analyse av næringseiendom,"  Denne guiden gir deg en solid forståelse av hva en verdivurdering innebærer og hvordan den anvendes, spesielt med fokus på verdivurdering av kontantstrømseiendommer. Videre utforsker vi strategiske veivalg og hvordan man håndterer komplekse problemstillinger i eiendomsmarkedet. For deg som ønsker en dypere innsikt i disse essensielle temaene, er denne e-boken en uvurderlig ressurs.

Last ned e-boken her