CSRD og ESRS: Vi gir en praktisk introduksjon i bærekraftrapportering for eiendomsbesittere

Hva betyr bærekraftkravene for deg som IKKE er rapporteringspliktig?   

Mange mindre selskaper vil foreløpig ikke være omfattet av kravene, men vil likevel merke det på ulike måter: 

Leietagere vil stille krav 

Det mest merkbare i første omgang vil sannsynligvis være kravene som kommer fra de større leietagerne. Mange leietagere som er rapporteringspliktige i henhold til CSRD vil kreve data på sin andel av utslippene fra bygget. Utslipp knyttet til leieforholdet utgjør i mange tilfeller en betydelig andel av leietagernes totale CO2-regnskap. 

Gårdeiere som klarer å levere gode utslippsdata videre til leietagerne vil ha et fortrinn på markedet. Gårdeiere som kan vise til konkrete tiltak og lavere utslipp sammenlignet med konkurrentene vil ha et enda større fortrinn. For mange større leietagere er bærekraftige lokaler et spesifisert krav i søkeprosesser.  

Dette kan du som gårdeier gjøre for å imøtekomme leietagernes bærekraftkrav: 

  Få kontroll på utslippene fra bygg i drift, det vil si forbruk av energi og avfall, men også vannforbruk er viktig. Sørg for etablering av et godt system for effektiv innsamling av tilhørende data. Jobbe aktivt med å redusere forbruket og dokumentere reduksjonene. 

    Kartlegg utslipp knyttet til transport til og fra bygningen og legg til rette for miljøvennlige alternativer, for eksempel mulighet for elbil-lading og sykkelparkering.

    Få oversikt over utslippene knyttet til bygningskroppen. Innebygget karbon i materialer utgjør en stor andel av de totale utslippene fra bygg. Nybygg som ikke tar hensyn til sirkularitet vil risikere å tape verdier i konkurranse med andre nybygg med høye ambisjoner innenfor materialvalg og gjenbruk.

Her må man bare bruke tiden til hjelp og jobbe systematisk over tid for å få på plass god data. Det er naturlig å tenke at de mest bærekraftige byggene vil være foretrukne av de største, mest attraktive leietagerne som blir rapporteringspliktige, som på den måten vil drive opp verdiene på de byggene som klarer å svare ut kravene.  

LES OGSÅ: Nytt bygningsenergidirektiv fra EU: Næringsbygg må ha energiklasse E før 2027

Andre indirekte rapporteringskrav 

Bankforbindelser, investorer, forsikringsselskap eller andre interessenter vil også ha behov for å hente data fra sine kunder for å kunne rapportere på bærekraftparametrene. Det betyr at også gårdeiere som ikke er rapporteringspliktige bør kunne levere slike opplysninger. Det vil også være noe som mulige kjøpere spør om i forbindelse med et salg.  

Man ser allerede hvordan bankene i større grad kobler sine grønne lån opp mot rapporteringskravene og taksonomien. Kan man dokumentere at lånet går til en grønn investering vil man få bedre betingelser hos banken og bedre forsikringsvilkår. «Rabatten» på grønne lån er foreløpig ikke veldig stor men det er rimelig å anta at forskjellen vil bli større etter hvert. 

En grønn investering vil i denne sammenheng være en investering som er definert som grønn i taksonomien. Konkrete eksempler er investeringer i solceller, varmepumper eller SD-anlegg. En eiendomsbesitter med ett bygg som har energiattest A kan rapportere alle leieinntekten knyttet til eiendommen som grønne, noe som vil være ett mål for mange institusjonelle eller finansielle aktører med høye bærekraftsambisjoner. Ett prosjekt som reduserer energiforbruket på en eiendom med minst 30 % vil også kunne rapportere denne investeringen som grønn iht. kravene i taksonomien. Det kan derfor være viktig å dokumentere disse investeringene over tid, på en måte som er tilpasset taksonomien, selv om du ikke er rapporteringspliktig. Dette kan være nyttig informasjon å formidle ved et salg.  

Hva betyr bærekraftkravene for deg som ER rapporteringspliktig? 

Hvis du faller inn under rapporteringskravene må du rapportere etter de nye standardene (ESRS). Selskaper som allerede i dag rapporterer i henhold til GRI-standardene (Global Reporting Initiativ) vil ha en stor fordel når kravene slår inn, da ESRS i stor grad er myntet på GRI.

Standardene er omfattende, men dette er noen av de viktigste punktene:   

Klimapåvirkning både fra og på selskapet ditt 

Prinsippet om dobbel vesentlighet står sentralt i rapporteringen. Rapporteringen skal si noe om hvordan ditt selskap påvirker klimaet og samfunnet rundt seg, men også hvordan klimaet vil kunne påvirke ditt selskaps finansielle utvikling og kartlegges ved hjelp av en vesentlighetsanalyse. For eiendomsbesittere vil for eksempel en klimarisikovurdering av eiendommene være viktig for å dokumentere selskapets robusthet mot klimaendringene. 
Den ekstreme nedbøren i Norge i fjor/sommer viser tydelig at denne type risikovurdering ikke kun er en papirøvelse, men faktisk har en reell verdi.  Dette er et eksempel på en fysisk risiko som kan påvirke ditt selskaps finansielle utvikling. 

Overgangsrisiko er også viktig å vurdere for eiendomsbesittere og utviklere. Hvilken risiko står eiendomssektoren overfor ved en overgang til lavutslippssamfunnet? Kommer det etter hvert ekstra avgifter knyttet til rivearbeider for å gi insentiver til ombruk og gjenvinning? Blir det dyrere å sortere avfall etter hvert som kravene til avfallshåndteringen øker? Kommer det krav til solceller for nybygg som øker byggekostnadene? Hvordan er betalingsviljen fra leietagere for et bygg som ikke er bærekraftig?

Dette er risikoer som gjør at vesentlighetsanalysen er så viktig å gjennomføre på selskapsnivå. Analysen vil avdekke hva som er viktig å ta med i vurderingene og vil legge sterke føringer for hva du skal samle inn av data og rapportere på. Her er det viktig å legge ned ekstra energi fra starten på å definere grensene og hva du skal inkludere i rapporteringen.

Hvis du i vesentlighetsanalysen konkluderer med at påvirkningen på klimaet ikke er vesentlig for din virksomhet, må dette dokumenteres og begrunnes i rapporteringen. Hvis du derimot definerer det som et vesentlig tema, vil det være en del av rapporteringen og skal gjøres i tråd med standardene. For eiendomsbesittere vil påvirkningen på klima selvsagt være høyst vesentlig å rapportere på. 

Innsamling av data for å kunne rapportere 

Når du har definert de vesentlige områdene begynner den omfattende jobben med å få tak i data. Noe av det vanskeligste for mange selskaper er knyttet til to ting:  

• Kartlegge og rapportere på utslippsdata knyttet til virksomheten 
• Kartlegge og rapportere på din verdikjede 

Utslippsdata må være vitenskapelig forankret  

Når du har laget et klimaregnskap, er neste skritt å redusere utslippene. Det holder ikke at selskapet rapporterer et mål om å bli CO2-nøytral. Måten du gjør det på må være forankret i vitenskapen, og det skal tydelig fremkomme hvilke vitenskapelige modeller som brukes for å oppnå målene. Mål anses som «vitenskapsbaserte» dersom de er i tråd med det den siste klimavitenskapen anser som nødvendig for å oppfylle målene i Parisavtalen.  

 

Man må ha kontroll på verdikjeden

Norske foretak rapporterer allerede på åpenhetsloven og vil kjenne igjen mange av kravene i CSRD herfra. Nøkkelområder som adresseres er: Menneskerettigheter, Bestikkelser og korrupsjon, beskatning og rettferdig konkurranse. I både åpenhetsloven og CSRD er man forpliktet til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger i henhold til OECD sine retningslinjer. De som allerede rapporterer på åpenhetsloven vil være godt forberedte på dette punktet, for de som enda ikke har kommet i gang vil arbeidet være krevende. Det er viktig å jobbe aktivt med leverandørkjeden, og her er noen tips på veien: 

1. Still de riktige kravene til leverandørene, og følg dem opp med jevnlige møter. Kommuniser forventinger og del erfaringer. Målet er å påvirke dine forbindelser i en positiv retning. For eksempel ved å omstille en leverandør til å bli mer grønn eller ta et større ansvar for sine innkjøp eller ansatte. 
2. Hvis en leverandør ikke ønsker å dele informasjon eller innretter seg etter kravene, vurder å bytte leverandør. 
3. Vær transparent. 
4. Jobb metodisk med intern opplæring i organisasjonen. Få ansatte til å forstå verdien av å stille krav og hvorfor det er viktig for din virksomhet. 

Bruk taksonomien 

Taksonomien er et viktig verktøy i bærekraftrapporteringen. Den kan brukes for å vise omverdenen hvordan du jobber med bærekraft. Ved hjelp av taksonomien kan du rapportere hvor stor andel av din omsetning, dine investeringer og dine driftsutgifter som er tilknyttet bærekraftige økonomiske aktiviteter.  

Hvem er rapporteringspliktig? 

Foreløpig ser det ut til at kravet gjelder følgende selskaper: 

• Fra 2024 vil det være børsnoterte foretak, bank, forsikring og kredittforetak som omfattes av rapporteringskravene.  
• Fra regnskapsåret 2025 er det store foretak som oppfyller minst to av tre kriterier; salgsinntekter på minst 580 MNOK, balansesum på minst 290 MNOK, og/eller antall ansatte over 250 (gjennomsnittlig årsverk).  
• Fra regnskapsåret 2026 er det børsnoterte små og ikke komplekse kredittinstitusjoner og visse forsikringsselskaper. 

Hvordan kan Malling & Co bistå gårdeiere med bærekraftrapportering? 

Malling & Co har blant annet spesialisert seg på datainnsamling og rapportering innenfor eiendomssektoren. Som en stor aktør innenfor eiendomsforvaltning vet vi hva som er viktig å måle og hvordan best få tak i dataen som etterspørres. Vi har utviklet kostnadseffektive rapporteringsrutiner for eiendommene vi forvalter. Vi vet at ikke all data er like relevant for alle, og kan raskt identifisere hva du som gårdseier bør få på plass av data i en innledende fase. Vi kan også bistå med vurderinger av eiendommer og prosjekt opp mot kravene i taksonomien og CSRD og kan gjennomføre vurderinger av energiattester og hvilke tiltak som skal til for å få en bedre karakter.   

Verdien av et komplet eiendomshus

Eiendomshuset Malling & Co forvalter over 2,5 millioner kvadratmeter næringsbygg på vegne av gårdeiere. Gode driftsrutiner er avgjørende for fornøyde leietakere og stabile inntekter. Her er det mange andre faktorer som spiller inn. Med ressurser innenfor alle eiendomsrelaterte fagfelt som drift, finansiell analyse, teknisk og økonomisk forvaltning, utleie, juridiske tjenester m.m. har Malling & Co et kompetansemiljø som kan behandle kompliserte saker raskt - med høy kvalitet.