Vedvarende finansiell uro - Hva betyr det for næringseiendom?

I vår forrige markedsrapport, publisert i november 2024, analyserte vi konsekvensene av vedvarende renteøkninger for eiendomsmarkedet. Godt inne i 2025 har verdensøkonomien endret seg, mye påvirket av USAs president Donald J. Trumps politikk i starten av hans nye presidentperiode. Hans uventede geopolitiske kursendringer, aggressive tolltiltak og kontroversielle uttalelser har ført til betydelig volatilitet i sentrale økonomiske indikatorer, som inflasjonsforventninger, rentenivåer og prising av aktiva. Dette kan få ringvirkninger også for det norske næringseiendomsmarkedet.

Risk-off – en norsk sårbarhet 

Selv om IMF anslår at Europa og Norge vil oppleve mindre alvorlige konsekvenser enn andre regioner som følge av økende handelspolitiske spenninger, er Norges sårbarhet fortsatt tydelig. Som en liten og åpen økonomi er landet utsatt for globale svingninger, spesielt innenfor finansmarkedene, olje- og gassprisene, og vekstutsiktene til våre viktigste europeiske handelspartnere. For norske eiendomsinvestorer utgjør særlig to forhold store utfordringer: Et høyt rentenivå til tross for svak økonomisk vekst og en sysselsettingsvekst som ligger under trend, spesielt i privat sektor. 

Les også; Tollkaoset fra Trump – hva skjer med eiendom?

Lav sysselsettingsvekst demper etterspørselsvekst 

Nasjonalregnskapet for 1. kvartal 2025 viser en sesongjustert sysselsettingsvekst på tilsynelatende anstendige 0,4 % fra forrige kvartal. Veksten har hovedsakelig kommet innen offentlig sektor, forsvar, helse, servering, industri og petroleumsrelaterte næringer. Disse næringene har imidlertid begrenset evne til å løfte etterspørselen etter kontorareal i storbyene. I Oslo ser det ut til at sysselsettingsveksten i privat sektor forblir svak, med en firekvartalersvekst vekst blant lønnstakere som så vidt er positiv. Samtidig står mange kommuner overfor betydelige budsjettutfordringer som følge av økte renteutgifter og driftskostnader. Dette kan ytterligere dempe den offentlige sysselsettingsveksten i kommunal sektor. Effektene av renteoppgangen de siste årene begynner dermed å slå inn i arbeidsmarkedet, selv om det som ventet skjer med forsinkelse. 

Norges Bank anslår i sin siste pengepolitiske rapport en sysselsettingsvekst på 0,8 % for 2025. For at dette skal være realistisk, må veksten komme fra økte sysselsettingsandeler, økt befolkning i arbeidsfør alder, eller vekst i ikke-bosatte sysselsatte. Den registerbaserte ledigheten er i dag svært lav, og sysselsettingsnivået ligger er nær det maksimale nivået som Norges Bank anser som ikke lønns- og prisdrivende (N*). Det indikerer at det er lite rom for ytterligere vekst i antall sysselsatte fra økte sysselsettingsandeler. SSBs befolkningsframskriving tilsier en økning i arbeidsstyrken på 0,5 % i 2025 med uendret sysselsettingsandel. Deretter indikerer framskrivningen synkende vekst i takt med svakere befolkningsvekst med færre Ukrainske flyktninger. Andelen ikke-bosatte sysselsatte, altså utenlandsk arbeidskraft, har tradisjonelt svingt med konjunkturene, men trendveksten har vært null det siste tiåret og negativ de siste to årene. Mange av disse jobber i renteutsatte næringer som bygg og anlegg. Basert på dette "vekstregnskapet" fremstår Norges Banks prognose som noe optimistisk, og at risikoen ligger på nedsiden i arbeidsmarkedet fremover. 

Rekordleie, men økende ledighet 

Til tross for svake veksttall for sysselsettingen, overrasket kontorleiestatistikken i Oslo i 1. kvartal 2025 med ny toppnotering for gjennomsnitt av inngåtte leieavtaler. Det er imidlertid verdt å merke seg forskjeller i klyngene der sentrum nå opplever svakest vekst, mens randsoneområder leder veksten, men fra vesentlig lavere leienivåer. Samtidig har ledigheten for lokaler under 2 500 m² steget spesielt, noe som signaliserer et skifte i retning av leietakers marked for denne kategorien. Lavere forventninger til sysselsettingsvekst vil trolig dempe kontoretterspørselen ytterligere det kommende året. Samtidig vil et etterslep fra den høye jobbveksten i 2022-2023 bidra som en viss støtdemper. Mens logistikkmarkedet fortsatt er tregere enn tidligere år, viser hotellsegmentet fortsatt sterkt vekst i både Oslo og øvrige storbyer, spesielt i Tromsø. Der ser man nå høyest inntekt per tilgjengelige rom (RevPAR) i landet. Det er dermed store forskjeller på leieutvikling mellom segmenter. 

Lav yield-spread og høy volatilitet i rentemarkedet  

Investeringsmarkedet preges fortsatt av lave yield-spreader og høy volatilitet i de lange rentene. I de siste seks månedene har terminpremiene steget samtidig som vekstutsiktene har blitt svekket. Mye av dette kommer fra USA og de drastiske endringene i handelspolitikken. Aktører med høy egenkapital eller lav belåning dominerer derfor blant kjøperne, mens profesjonelle eiendomsselskaper i hovedsak benytter anledningen til å justere sine porteføljer, og forblir netto selgere, til tross for høy kjøpsaktivitet. Prime-yield for kontor har stabilisert seg rundt 4,50 %, og det er få signaler på vesentlige endringer i løpet av året, selv om det finnes en moderat oppsiderisiko. Samtidig viser transaksjonsaktiviteten tegn til bedring, og antallet gjennomførte transaksjoner hittil i år har oversteget nivået fra 2024. Likevel forblir rentefølsomme investorer avventende og forsiktige. Fra Savills i London meldes det om investorer som helst sitter stille i båten på grunn av usikkerheten. 

Det norske næringseiendomsmarkedet preges altså av global uro, høy rente og svak sysselsettingsvekst, men enkelte segmenter som hotell, viser fortsatt styrke. Kontormarkedet i Oslo preges av avtagende leievekst og økende ledighet, mens investeringsmarkedet domineres av lavt belånte kjøpere. For en mer detaljert gjennomgang, viser vi til vår siste markedsrapport fra juni 2025.