Solid vekst for kontorleier

Kvartalsrapport fra Arealstatistikk for Q2 2025 viser et fortsatt polarisert kontormarked i Oslo. Etter svak utvikling i 2023 og 2024 peker nye tall på at sentrum igjen tar føringen – men lave signeringsvolumer gjør det krevende å skille mellom tilfeldige utslag og reell vekst. I dette innlegget kommenterer vi hovedfunnene fra Arealstatistikk for Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.

Oslo 

Etter et par svake år for kontorleiene i Oslo sentrum viser statistikken nå tydelig oppgang siste året i både Aker Brygge/Tjuvholmen og Indre by sentrum. Indre by sentrum ser ut til å være den klare driveren – opp betydelig for året for både snitt og A-kategori (topp 15 % av kontrakter), med økning på henholdsvis 9 % og 10 % fra Q2 2024. Aker Brygge henter riktignok inn «fallet» fra 2024 og ligger nå tilnærmet flatt mot 2023, som må anses som tilfeldige svingninger i utvalget mer enn reelle endringer i leienivåer. Samtidig preges hele Oslo-markedet av lavere enn vanlig signeringsaktivitet, noe som gjør det vanskelig å si om prisoppgangen er drevet av faktisk etterspørsel eller noen få enkeltleieavtaler. 

Randsonene: flat totalutvikling, med store lokale forskjeller 

Til tross for flat utvikling totalt for randsonene, er bildet mer nyansert når vi ser på klyngene: 

Randsone vest er tilnærmet flatt siden Q2 2024, men viser interne variasjoner. Lysaker faller noe og er nå på 2023-nivå. Oslo ytre vest (inkl. Fornebu, Asker og Sandvika) viser også flat utvikling, mens Skøyen ser ut til å fortsette oppgangen med en toppnotering på 3 385 NOK/m²/år – opp ca. 5 % siden Q2 2024. Samtidig ser vi den største nedgangen i signeringsvolum nettopp i randsone vest, noe som gjør datagrunnlaget usikkert. 

Randsone øst har en svak oppgang totalt. Spesielt Oslo ytre øst (inkluderer Økern) peker seg ut med betydelig vekst på nesten 13 % siden Q2 2024 – trolig drevet av signeringer i nyere bygg. Øvrige klynger i øst preges også av lavt volum, som gjør det vanskelig å trekke tydelige konklusjoner. 

Toppsegmentet stikker fra 

Et tydelig funn i 2025 Q2-rapporten er at leieprisene presses oppover i flere segmenter: 

• Hele 50 % av kontraktene signert i Q2 har nå leiepris på over 2 500 NOK/m²/år. 
• 26 % av signerte kontrakter overstiger 4 500 NOK/m²/år. 

Denne trenden er også tydelig når man ser på utviklingen i gjennomsnittlig leiepris for A- og D-kategori: 

• Leien har økt med ca. 12 % for A-kategori siste året. 
• For D-kategori har leien sunket med ca. 3 % siste året. 

Observasjonene gjenspeiler et todelt marked, hvor prime-bygg er få og ettertraktede, mens det øvrige markedet («bread and butter»-segmentet) fortsatt er stort med høy konkurranse. Økt forskjell mellom A- og D-leienivåer kan videre trolig forklares av økte capex, særlig i form av dyre tilpasninger. Våre meglere og leietakerrådgivere peker på at dette skillet også er tydelig i søketrender – noe som bekrefter markedssegmenteringen. Videre er det verdt å merke seg at Arealstatistikk ikke teller med kontrakter som forlenges med udefinert slutt eller korte gjensidige oppsigelsesfrister, som kan være en forklaring på lavere volumer og sterkere leiepriser enn det som reelt sett gjenspeiler markedet. Vi trenger imidlertid flere kvartaler for å konkludere nærmere utviklingen i leieprisene.  

Svakere signeringsaktivitet 

Samtidig viser statistikken et tydelig fall i antall signeringer sammenlignet med Q2 tall fra tidligere år. For Stor-Oslo må vi tilbake til 2020 for å finne et marginalt svakere Q2 i både kvadratmeter og antall, og før det, 2015. Dette underbygger opplevelsen av at leietakere er mer avventende i beslutninger. Det lave volumet kan også indikere at leieprisene mange steder er for høye for dagens marked, og at en korreksjon må til før signeringsvolum kommer opp til «normalen». Man kan derfor ikke blindt konkludere med et sterkt leiemarked basert leiepriser alene. 

Rekordnivåer, men hvor reelle er de? 

Vi ser flere rekordnoteringer for Q2 2025, men det lave signeringsvolumet gjør det vanskelig å trekke sikre konklusjoner. Det er nærliggende å spørre om prisoppgangen faktisk reflekterer en bred markedsbedring, eller om den hovedsakelig drives av skjevheter i utvalget dette kvartalet. Uansett er tallene ikke svake, og bedre enn fryktet gitt den svake sysselsettingsveksten vi har sett det siste året. 

Ved første øyekast kan det se ut som om sentrum er på vei tilbake etter to svake år, mens randsonene forblir flate. Justert for prisstigning fremstår utviklingen likevel mer dempet. Mange av de nye toppnoteringene ser snarere ut til å gjenspeile en innhenting av tidligere reelle verdifall, enn en reell vekst i leienivå. 

Andre byer: flat utvikling, med enkelte sterke noteringer 

I de halvårlige rapportene ser vi følgende utvikling i de største byene utenfor Oslo: 

• Bergen har en flat utvikling for kontorleieprisene siste halvår med snitt på 2 440 NOK/m²/år og A-kategori på 3 530 NOK/m²/år. Signeringsvolumet er imidlertid det høyeste siden andre halvår 2020. 
• Trondheim viser sterk vekst i kontorleiene med en vekst på 8 % siste halvår for både snitt og A-kategori, som nå er på hhv. 2 410 og 3 350 NOK/m²/år – begge toppnoteringer. 
• Stavanger har flate snittleier for kontor på 2 280 NOK/m²/år sammenlignet med andre halvår 2024, men A-kategori har hatt en sterk vekst på 14 % siste 12 måneder og ligger nå på 3 890 NOK/m²/år. Datagrunnlaget er imidlertid begrenset, og resultatene bør derfor tolkes med forsiktighet. 

Det ser generelt ut til at høye bygge- og tilpasningskostnader og høyere enn tidligere rentenivå er med på å drive de dyreste leienivåene og dermed heve snittleiene i samtlige markeder. Dette kan også indikere at leienivåene har betydelig vekstpotensial når etterspørselen måtte øke.  

Gjennomsnittlig signerte leieavtaler kontor per by, halvårlig, NOK/m2/år 

 Kilde; Arealstatistikk

 For mer detaljert innsikt anbefales vår fulle markedsrapport.