Kostbar fleksibilitet

Begrepene Coworking og fleksible leieavtaler omtales hyppig blant eiere av kontoreiendommer både i og utenfor Norge om dagen, og har blitt eiendomsbransjens svar på delingsøkonomien. Det er imidlertid vanskelig å se at økt fleksibilitet i kontorleieforhold gir gevinster over tid.

Analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegård, har arbeidet hardt med vår ferske markedsrapport.

Coworking-konseptet dreier seg egentlig om at virksomheter av alle størrelser jobber på samme sted og deler ideer, utstyr og kunnskap med hverandre. Ofte inkluderer konseptet et tilbud om mer eller mindre fleksible leieforhold, gjerne med tre måneders gjensidig oppsigelsestid, slik at arealer og lokasjon kan tilpasses den enkelte leietakers behov over tid. Fleksibiliteten er åpenbart et gode for mange leietakere, men er de villige til å betale den faktiske kostnaden av økt risiko for utleier? Og er det da lønnsomt for leietaker i en kost-nytteanalyse?

Økte kostnader

Vår påstand er at den totale kostnaden i slike leieforhold øker, uavhengig av hvem som plukker opp regningen. Et typisk argument for fleksible leieforhold er parallellen til klassisk porteføljeteori med risikospredning for gårdeier gjennom flere leieforhold, men her er det en vesentlig forskjell. Ved utleie av et bygg er du begrenset oppad til 100 % utleiegrad, helt ulikt en portefølje av aksjer der hver aksje kan vokse ubegrenset og uavhengig av hverandre.

Slik er det ikke i et bygg med mange leieforhold. Dersom alle leietakere øker arealbehovet samtidig, så må noen ut, og utleier mister altså muligheten til å øke inntektene videre. Leietakerne i bygget er som en portefølje, men med en begrenset oppside til 100 % utleiegrad. Nedsiden er derimot ikke begrenset.

Du kan teoretisk miste absolutt all leieinntekt etter den korte oppsigelsestiden. Risikobildet ved fleksible leieforhold er følgelig asymmetrisk. I tillegg kommer betraktninger rundt korrelasjon mellom leietakernes utvikling seg imellom og til den generelle økonomiske utviklingen. Påstanden er at diversifiseringsargumentet er begrenset og spises opp av høyere strukturell ledighet. Samtidig er det god grunn til å tro at fleksible leiekontrakter tiltrekker seg leietakere som har størst behov for endringer over tid, samtidig som de inviterer til mangelfull planleggingsprosess av fremtidige behov blant leietakerne, noe som øker risikoen ytterligere i utleiers disfavør.

LES OGSÅ: Nytt utleiemagasin fra Malling & Co

Vanskelig å se lønnsomhetspotensial

Et motargument vil selvsagt være at utleier kan skru opp prisene når etterspørselen vokser over 100%, eller overbooke. Etter å ha intervjuet noen aktører i dette markedet viser det seg at begge deler er vanskelig i praksis. Det er rett og slett dårlig kundebehandling å skru opp prisen mye og raskt, eller på annen måte avslutte utvalgte leieforhold iht. kontraktens fleksibilitet.

Kontorplassen er også noe brukerne gjerne har mye større tilknytning til, sammenlignet med et hotellrom som man leier for noen få netter. I tillegg er det vrient å heve prisen langt ut over markedsprisen i andre bygg.

Man kan også tenke seg at man til enhver tid kan leie ut ledige enkeltplasser kortsiktig. I tillegg til å utgjøre en svært liten del av markedet, så viser erfaringer fra slike konsepter at denne gruppen er prissensitive, fordi de har mange muligheter til å sitte andre steder som er gratis, f.eks. hjemme eller på hytta.

Mange vil også peke mot de konseptene som fungerer. Mye tyder imidlertid på at de fleste tjener best på tilleggstjenestene, og ikke nødvendigvis selve leieforholdet. De er flinke på service til alle sine leietakere uansett størrelse, noe tradisjonelle utleiere antagelig har vært for dårlige på.

Vi kommer likevel ikke unna at fleksibiliteten vil koste gårdeierne ekstra i strukturell ledighet, samt risikopåslag på eiendomsverdi og belåning, som må tas igjen ved vesentlig høyere leie. Normalt bør risiko bæres av den som har lavest kostnad ved å bære den. Ut fra et slikt perspektiv er det derfor vanskelig å se at svært fleksible kontorleiekontrakter er lønnsomme i det lange løp.

LES OGSÅ: Overraskende sterk sysselsettingsvekst presser leieprisene til nye høyder

Denne teksten er også publisert i Kapital nummer 09 - 2019. 

Kapital er et norsk blad med redaksjon i Oslo som skriver nyheter om næringsliv, børs, finans og økonomisk politikk. Det ble stiftet i 1971 av Trygve Hegnar, som fortsatt er bladets redaktør. Klikk her for mer informasjon om Kapital.