Inntektsveksten må i større grad bære verdiutviklingen

Malling publiserer torsdag sin halvårlige markedsrapport for norsk næringseiendom. Rapporten peker på at verdiutviklingen fremover i større grad må komme fra drift, leieinntekter og riktige sektorvalg. Fallende yielder kan ikke lenger forventes å gjøre jobben for investorene. Samtidig dukker det opp flere geopolitiske muligheter.
Vi peker på fire hovedfunn i rapporten:

• Norges Bank kan måtte stramme mer til. Ny kostnadsdrevet inflasjon gjør at vi venter én ny renteheving etter sommeren og høyere realrenter lenger.

• Varehandel, logistikk og hotell har de beste utsiktene. Sterkere kjøpekraft og økt forbruk løfter husholdningsrettede eiendomssegmenter.

• Kontor står foran videre reprising. Svakere etterspørsel, høyere finansieringskostnad, lavere investorappetitt og lavere kapitaltilførsel fra EK-aktører gjør at prime kontoryield anslås å øke til 5,0% i løpet av neste år.

• Demografi, forsvar og strammere offentlige budsjetter gir nye muligheter.

Beredskap, helse, eldreomsorg, utdanning og studentboliger er strukturelle trender som kan bli viktige vekstområder innen næringseiendom de neste årene.

Bare seks måneder etter forrige markedsrapport er verdensøkonomien igjen preget av geopolitisk uro, økte råvarepriser og ny usikkerhet rundt inflasjon og renter. For næringseiendom betyr dette at makrobildet ikke bare er et passivt bakteppe. Det påvirker finansieringskostnader, leietakeretterspørsel, sektorutvikling og investorappetitt direkte.

Makrobildet forsterker forskjellene mellom sektorene

I rapporten peker vi på at en ny runde med kostnadspress kommer på toppen av allerede høy innenlandsk inflasjon. Norges Bank har derfor hevet renten, og vi venter ytterligere én renteheving etter sommeren. Resultatet er høyere realrenter lenger, noe som gir lavere vekst og øker kravene til lønnsom drift i næringseiendomsmarkedet.

Samtidig skaper geopolitikken også muligheter. Høyere råvarepriser bedrer Norges bytteforhold og har bidratt til høyere lønnsvekst enn hos mange av våre handelspartnere. Til tross for høye renter og høy inflasjon har husholdningenes kjøpekraft bedret seg. Som et resultat har etterspørselen flyttet seg fra rentetunge boliginvesteringer mot varer og tjenester.

Dette gir relativt bedre utsikter for de husholdningsrettede delene av næringseiendomsmarkedet. Over de neste årene venter vi høyest totalavkastning for eiendommer innen varehandel, logistikk og hotell de neste årene. Disse sektorene støttes av sterkere forbruk, lavere investeringsbehov og mer robuste inntektsstrømmer enn kontor.

Et sterkere argument for porteføljediversifisering

Kontormarkedet møter derimot motvind fra flere kanter. Lav sysselsettingsvekst, moderat leieprisvekst, høye oppgraderingskostnader og mulige AI-relaterte etterspørselsrisikoer gjør at investorer i større grad vil være tjent med å diversifisere eiendomsporteføljene. Å legge logistikk og varehandel til en tradisjonell kontorportefølje kan ifølge våre beregninger øke verdivekst, redusere volatilitet og bedre likviditeten.

Strukturelle muligheter

I rapporten vår peker vi også på nye strukturelle muligheter. En aldrende befolkning, økte forsvarsbudsjetter og pressede kommuneøkonomier kan endre etterspørselen etter bygg og infrastruktur. Økte investeringer i forsvar og beredskap peker mot økt behov for sikre, fleksible og godt beliggende logistikkeiendommer. Samtidig kan helse, eldreomsorg, utdanning og studentboliger i større grad åpne for offentlig-privat samarbeid.

Høyere kontoryielder når ubelånt kapital avtar

I transaksjonsmarkedet har egenkapitalaktører, som liv og pensjonsfond, hatt stor betydning de siste årene. De har bidratt til å holde aktiviteten høy og kontoryieldene stabile og lave til tross for høyere reelle finansieringskostnader. Sterk avkastning i aksjer og renter, kombinert med solide pensjonspremieinnbetalinger, løftet forvaltningskapitalen og drev allokeringsbehovet mot næringseiendom til rekordnivåer i 2025. Våre beregninger tyder på at denne støtten nå er i ferd med å avta. Lavere allokeringsbehov og tegn til en rotasjon mot andre sektorer gjør at kontoryielder må justeres opp for å tiltrekke belånte kjøpere igjen.

Vi har derfor hevet anslaget for prime kontoryield til 4,75%, og venter at denne kan stige videre til 5,0% i 2027. Normal kontoryield ventes å øke til 6,25% neste år, som tilsier en større avstand mellom prime og normal yield. Samtidig vurderes yieldene for logistikk og varehandel som mer robuste, støttet av strukturell etterspørsel, forsvarsrelaterte ringvirkninger og sterkere husholdningsforbruk.

Transaksjonsvolumene i 2026 ligger an til rundt NOK 85 mrd., mens anslagene våre peker i retning av årlige volumer på rundt NOK 110 mrd. innen 2028. 

Vil du fordype deg i tallene bak rapporten, finner du siste markedsrapport her. Sektorrapporter, markedsbilder og mer finner du i vårt rapportarkiv og i analyseportalen.