- Malling.no/
- Blogg/
- 2007 – nytt toppår?
2007 – nytt toppår?

I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Vi har nettopp lagt bak oss et av tidenes beste år i eiendomsmarkedet. Blir fortsettelsen like bra? spør Morten A. Malling i Tschudi & Malling Syndikering AS.
For ett år siden var det få i eiendomsmarkedet som våget å tro at 2006 skulle bli et enda bedre år enn 2005. Fasiten er at 2006 ble mye bedre. Aldri tidligere har det blitt omsatt tilsvarende volum av næringseiendom i Norge (ca. 70 milliarder kroner), og samtidig er leieprisene stigende. Aldri tidligere har det blitt omsatt næringseiendom til det prisnivået vi opplevde i 2006.
Ved inngangen til 2007 er det lite som tyder på at festen vil ta en brå slutt, men det er noen parametere som det er verdt å holde et våkent øye med; renteoppgang og oljeprisfall med påfølgende børsnedtur.
Leieoppgang.
Et betimelig spørsmål er hvor denne sysselsettingsveksten skal komme fra? Arbeidsledigheten er på ca. tre prosent (sannsynligvis lavere i den tjenesteytende næringen), hvilket innebærer at så å si alle som ønsker og kan være i arbeid, er det nå. Skal vi da importere arbeidskraft, eller er det ventet enorme studentkull i fremtiden?
Gitt at arbeidsstokken er rimelig konstant må bedriftene belage seg på å rappe arbeidskraft fra hverandre for å fylle plassene. Det er typisk at den enkelte bedrift er sterk i troen på egen ekspansjon i gode tider, og følgelig skal det avsettes kontorplass til nyansettelser. Plass må man ha. Den beskjedne økningen i husleiekostnaden er ubetydelig i forhold til den forventede økningen i inntjening. Dette offensive tankesettet trigger stolleken – et race om arbeidskraften. Lokkemiddelet er høyere lønninger, som igjen er inflasjons- og rentedrivende.
Rentenivå.
Gitt at det kommer en renteoppgang, hvordan vil det påvirke eiendomsprisene? Foreløpig har ikke renteoppgangen fått innvirkning på eiendomsprisene, men før eller siden vil dette få konsekvenser. De fleste eiendomsinvestorer baserer i stor grad sine kjøp på lånefinansiering, og når renten øker, er ikke investorene i stand til å kunne gi like mye for eiendommen hvis avkastningskravet opprettholdes (gitt at alt annet holdes konstant). Renteoppgangen isolert sett vil altså trekke prisene ned.
Utviklingen på børsen vil også indirekte påvirke eiendomsmarkedet. Det er imidlertid en stor forskjell mellom diskonteringen av informasjon når det gjelder markedet for aksjer og eiendom. Disse aktivaklassene befinner seg som regel et stykke fra hverandre i en økonomisk syklus. Mens verdien av aksjer gjerne gjenspeiler forventninger om fremtidig inntjening, er eiendomsmarkedet i beste fall en indikator på gårsdagens aktivitet. Dette var spesielt tydelig forrige gang konjunkturene snudde – aksjemarkedet nådde toppen i mars 2000, mens leieprisene i eiendomsmarkedet fortsatte å klatre og peaket høsten 2001.
Årsaken er at det er en viss treghet før endrede rammevilkår gjør seg gjeldende i eiendomsmarkedet. Dette beror på at de fleste bedrifter trenger tid på å omstilling seg, og en beslutning om å øke/redusere kontorarealet vil først oppstå en stund etter at behovet er konstatert.
Skulle børsen rase i 2007, er det dermed lite trolig at leieprisene vil få noen umiddelbar knekk, men interessen for kjøp av eiendom vil trolig bli svekket. Argumentet om at investorer søker en trygg havn i ruskevær, vil neppe demme opp effekten av den negative stemningen som råder blant investorer etter et eventuelt kraftig fall på børsen.