Mulighetenes marked

Malling arrangerte 19. oktober et etterlengtet frokostseminar i Drammen – over tre og et halvt år siden forrige gang. De fremmøtte på Bragernes Kino fikk med seg det nyeste fra makrobildet, utviklingen i Drammen og hvordan markedet for næringseiendom går i denne regionen. 

Petter Warloff Berger, daglig leder i Malling & Co Drammen, åpnet med å gi oss en grundig oversikt over alt av kontorutvikling i Drammen. Før Haakon Ødegaard, daglig leder i Malling & Co Research & Valuation, tok over snorkelen og dykket inn i leiemarkedet for kontor og lager/logistikk/kombi, samt investeringsmarkedet. Til slutt presenterte Espen A. Jorvang, Head of Commercial Real Estate i Danske Bank, bankenes syn på næringseiendom og hvordan utlånsvilligheten har endret seg i takt med høyere renter. 

Nødvendig rehabilitering bør øke kontorstandarden

Norges Banks regionale nettverk intervjuer bedriftsledere om den økonomiske utviklingen og utsikter fremover. I den seneste rapporten (3/23) kommer det tydelig frem at det er oljeleverandører som er mest optimistiske med tanke på fremtiden, mens bygg og anlegg, varehandel og industri er desto mer pessimistiske. En utfordring næringslivet i Drammen står ovenfor er at med unntak av helse- og sosialtjenester, som utgjør 27 % av alle bedrifter med over 9 ansatte, står varehandel og bygge- og anleggsvirksomhet sterkest i kommunen målt i antall ansatte. I tillegg har en jevn økning blant personer som pendler ut av regionen ført til en økende netto utpendling over tid.

Kontorledigheten på henholdsvis Bragernes og Strømsø som gjennomsnitt har ligget rundt 8 % det siste året. Likevel rapporteres det ikke om en flust av egnede lokaler å velge mellom. Dette skyldes i hovedsak at mye av arealet som ligger ledig er av lav kvalitet og i høy grad avhengig av omfattende rehabilitering. Særlig på Bragernes, der verneverdige bygg og reguleringshensyn gjør det mer utfordrende å gjøre tilstrekkelige grep, kontrært til handlingsrommet man har sett på de populære nybyggene på Strømsø som videre har satt en ny standard i kontorleiemarkedet i Drammen.

Medaljens bakside, eller rettere sagt forside, med at de ledige lokalene trenger rehabilitering er at det kan føre til et nødvendig kvalitetsløft på den sentralt lokaliserte kontormassen i bysentrum. Slike grep vil følgelig løfte standarden og kan potensielt tiltrekke seg en del av de attraktive leietakerne vi har sett at nettopp moderne og miljøvennlige bygg på Strømsø har tiltrukket seg. I tillegg nærmer ferdigstillelse av bybrua seg, som vi venter at virkelig vil gi Bragernes et løft som kontorområde.

Utvandring frigjør logistikkarealer for aktører sentralt og nord for Oslo

I motsetning til Oslo, er markedet for lager/logistikk/kombi større i Drammen enn kontormarkedet, både med hensyn til antall bedrifter, men også målt i antall ansatte. Innen dette segmentet er avdempingen fremtredende sett i lys av arealledigheten vest for Oslofjorden, men også i klyngene i og rundt Drammen isolert sett. Dette mener vi beror på noen sammenfallende tilfeldigheter ved at flere større arealkrevende aktører flytter sin virksomhet utenlands. Herunder kan vi eksempelvis nevne Prysmian Group som flytter sin subsea-avdeling til Tyskland og frigjør nærmere ca. 11 000 m² på Holmen.

Drammensområdet har allikevel god aktivitet, og vi ser at med god utleiestrategi og aktivt arbeid i markedet løses prosjektene forløpende.

I tillegg til dette ser vi potensiale i aktører som tidligere har hatt lokasjon sentralt i Oslo og nordaksen med rekordhøye leiepriser, nå i større grad vurderer vestaksen i en tid hvor markedet er preget av høyere renter og lave bokostnader har fått et større fokus. Drammensavdelingen sitter derfor tett på markedet i Oslo for å synliggjøre mulighetene lager-, logistikk-, og kombiaktørene har av muligheter i vestaksen.

Verdifall tar tid

Skal vi tro Norges Bank er enda ikke rentetoppen nådd, og vi kan med sikkerhet si at yieldtoppen heller ikke er nådd. Verdifall på eiendommer vil dermed bli mer synlig, særlig all den tid KPI-justeringen på leiekontraktene kan bli mindre enn mange ventet. Et sterkt leiemarked ser derimot ut til å minimere en del av risikoen for gårdeiere som har gode kort på hånden ved reforhandlinger når nybygg er blitt så dyrt som det er. I Drammensmarkedet er det gårdeiere som er villig til å oppgradere bygningsmassen i både kvalitet og energiperspektiv som vil ta seieren hjem fordi leietakere som ønsker lokaler av god kvalitet har få valgmuligheter. Som Anders Berggren nevnte i sin introduksjon for frokostseminaret: Det er i dårlige tider spennende muligheter dukker opp.

LES OGSÅ: Lav interesse og brå yieldoppgang

---

MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

Last ned markedsrapport

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.